Ai sensi dell’art. 23 della Legge sulla pianificazione territoriale (ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА (ЗУТ)) ,(1) Il carattere dello sviluppo è determinato in base all’altezza degli edifici dello sviluppo principale, come segue:

1. edifici bassi – con un’altezza fino a 10 m;

2. edifici di medie dimensioni – con un’altezza fino a 15 m;

3. grattacieli – con un’altezza superiore a 15 m.

Secondo l’art. 137 della Legge sulla pianificazione territoriale (ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА (ЗУТ)) ,  le costruzioni nella Repubblica di Bulgaria sono raggruppate in 6 categorie in base alle loro caratteristiche, importanza, complessità e rischi durante il loro utilizzo.

Art. 137. (modifica – SG n. 65 del 2003 anni) (1) A seconda delle caratteristiche, dell’importanza, della complessità e dei rischi durante l’esercizio, le costruzioni sono classificate come segue:

a) (integrata – SG n. 47 del 2012 , modificata – SG n. 104 del 2020 ) autostrade, superstrade e strade di classe I e II della rete stradale repubblicana, linee ferroviarie, uso degli aeroporti pubblici, metropolitane e loro strutture;

b) (modifica -. SG. 41 del 2007 ) le linee di trasmissione (reti) delle infrastrutture tecniche e le strutture ad esse correlate nel settore dell’approvvigionamento idrico, dell’elettricità, del calore, del gas e altre attività;

c) costruzioni necessarie per proteggere e proteggere la popolazione e risanare le regioni da disastri e incidenti;

d) costruzioni che nascondono il pericolo di esplosione, di impatto dannoso rilevante sull’ambiente o di diffusione di sostanze velenose o nocive;

e) (modifica -. SG n. 82 del 2012, in vigore dal 26.11.2012, modifica -. SG n. 55 del 2018) impianti idrotecnici che nascondono il pericolo di inondazioni, tra cui . grandi dighe e dighe del primo grado di potenziale pericolo e relative strutture adiacenti e costruzioni temporanee;

f) costruzioni in cui non è consentita l’interruzione del processo tecnologico;

g) strutture per la geoprotezione e la fortificazione costiera lungo i fiumi e il litorale;

h) centrali elettriche e centrali termiche di potenza superiore a 100 megawatt;

i) imprese di produzione con una capacità superiore a 500 posti di lavoro e relative strutture;

k) (modifica -. SG. 82 del 2012, in vigore dal 26.11.2012) edifici di produzione, impianti, impianti, infrastrutture adiacenti e altri dell’industria metallurgica e chimica;

l) altre costruzioni di rilevanza nazionale, determinate con atto del Consiglio dei Ministri;

m) (nuova -. SG. 65 del 2004, modificata -. SG n. 19 del 2009, in vigore dal 10.04.2009, integrata – SG n. 54 del 2011) valori culturali immobili nella categoria “importanza mondiale” e “importanza nazionale”, nonché gli edifici entro i confini e le zone di protezione delle riserve archeologiche esterne aree urbanizzate;

n) (precedente b. “m” – SG n. 65 del 2004, modificata – SG n. 82 del 2012, in vigore dal 26.11.2012) la ricostruzione e la riparazione importante delle costruzioni di questa categoria;

a) strade di classe III della rete stradale repubblicana, rete stradale primaria di classe I e II e loro impianti;

b) (modifica – SG. 41 del 2007 ) linee di distribuzione, impianti e dispositivi ad essi correlati nel settore dell’approvvigionamento idrico, fognario, elettrico, termico, del gas e altre attività;

c) (abrogato – SG. 82 del 2012, in vigore dal 26.11.2012)

d) (suppl. – SG n. 41 del 2010) impianti e impianti per il trattamento dei rifiuti e la chiusura delle discariche di rifiuti mediante impermeabilizzazione della superficie con uno schermo isolante superiore;

e) edifici e strutture per servizi pubblici con una capienza superiore a 1.000 posti visitatori;

f) (suppl. -. SG. 82 del 2012, in vigore dal 26.11.2012) gli edifici di produzione, gli impianti, gli impianti, le infrastrutture adiacenti e altri con una capacità da 200 a 500 posti di lavoro e le loro strutture;

g) centrali elettriche e centrali termiche di potenza compresa tra 25 e 100 megawatt;

h) (Nuova -. SG. 65 del 2004, modificata -. SG. 19 del 2009, in vigore dal 10.04.2009, abrogata -. SG. 82 del 2012, in vigore dal 26.11.2012)

i) (precedente lettera h -. SG. 65 del 2004, modificata -. SG. 82 del 2012, in vigore dal 26.11.2012) la ricostruzione e la riparazione importante delle costruzioni di questa categoria;

k) (Nuova – SG. 82 del 2012, in vigore dal 26.11.2012) edifici e strutture di miniere, miniere e cave, incl. per la loro liquidazione, nonché le costruzioni relative alla rimozione del danno ambientale nell’area del loro impatto;

a) strade comunali, strade della rete stradale di prima classe III e IV e relative strutture;

b) (modifica -. SG. 41 del 2007 ) elementi dell’infrastruttura tecnica, idrotecnica, idromiglioramento e altre reti, strutture e impianti che non rientrano nelle categorie sopra indicate;

d) (suppl. -. SG. 82 del 2012, in vigore dal 26.11.2012) gli edifici di produzione, gli impianti, gli impianti, le infrastrutture adiacenti e altri con una capacità da 100 a 200 posti di lavoro e le loro strutture;

e) (suppl. -. SG n. 29 del 2012, in vigore dal 10.04.2012, modificata -. SG n. 82 del 2012, in vigore dal 26.11.2012, suppl. – SG n. 42 del 2022, in vigore dal 07.06 .2022) elettrico centrali elettriche e centrali termoelettriche con una potenza fino a 25 megawatt, ad eccezione dei siti di produzione di energia di cui all’art. 147, par. 1, punto 14 e 14a ;

f) parchi e giardini con superficie superiore a 1 ettaro;

g) (modifica -. SG. 82 del 2012, in vigore dal 26.11.2012) la ricostruzione e la riparazione importante delle costruzioni di questa categoria;

h) (nuova -. SG. 41 del 2007, integrata -. SG. 82 del 2012, in vigore dal 26.11.2012, modificata -. SG. 21 del 2018, in vigore dal 09.03.2018) le stazioni riceventi e trasmittenti e le resto dell’infrastruttura fisica per la diffusione delle comunicazioni elettroniche reti di tipo autostradale a livello nazionale o al di fuori delle aree urbanizzate;

a) strade private, strade della rete stradale secondaria di classe V e VI e le relative agevolazioni;

c) (suppl. -. SG. 82 del 2012, in vigore dal 26.11.2012) gli edifici di produzione, gli impianti, gli impianti, le infrastrutture adiacenti e altri con una capacità da 50 a 100 posti di lavoro e le loro strutture;

d) parchi, giardini e aree verdi fino a 1 ettaro;

e) (modifica – SG n. 82 del 2012, in vigore dal 26.11.2012) la ricostruzione e la riparazione importante delle costruzioni di questa categoria e le modifiche interne degli edifici dalla prima alla quarta categoria, che non influiscono sulla loro costruzione;

f) (modifica -. SG n. 82 del 2012, in vigore dal 26.11.2012) valori culturali immobili nella categoria “importanza locale”;

g) (nuova -. SG. 41 del 2007, modificata -. SG n. 21 del 2018, in vigore dal 09.03.2018) le infrastrutture fisiche per lo sviluppo delle reti e degli impianti di comunicazione elettronica costruite nei territori urbanizzati ad alto e medio sviluppo;

b) (suppl. -. SG. 82 del 2012, in vigore dal 26.11.2012) gli edifici di produzione, gli impianti, gli impianti, le infrastrutture adiacenti e altri con una capacità fino a 50 posti di lavoro e le loro strutture;

c) costruzioni dello sviluppo complementare, diverse da quelle di cui alla sesta categoria;

d) ricostruzioni, alterazioni, riparazioni importanti e modifica della destinazione delle costruzioni di questa categoria;

e) (nuova -. SG. 41 del 2007, modificata -. SG n. 21 del 2018, in vigore dal 09.03.2018) le infrastrutture fisiche per lo sviluppo delle reti e degli impianti di comunicazione elettronica costruite nelle aree urbanizzate a basso sviluppo;

f) (Nuova – SG n. 82 del 2012, in vigore dal 26.11.2012) valori culturali immobili nella categoria “significato complessivo” e “per informazione”;

g) (Nuova – SG n. 13 del 2017 ) bonifica di vecchie discariche comunali non regolamentate per rifiuti solidi domestici e non pericolosi con funzionamento sospeso e con provata assenza di gas di discarica e percolato;

(2) (Modifica -. SG. 66 del 2013, in vigore dal 26.07.2013, modificata -. SG. 98 del 2014, in vigore dal 28.11.2014) La nomenclatura dei tipi di costruzioni secondo le singole categorie è determinata da un’ordinanza del Ministro dello sviluppo regionale e dei lavori pubblici.

(3) Le costruzioni vengono eseguite in conformità con le disposizioni del piano di sviluppo dettagliato e dei progetti di investimento concordati e approvati alle condizioni e secondo l’ordine di questa legge.

(4) (modifica -. SG. 37 del 2006, in vigore dal 01.07.2006, modificata -. SG. 82 del 2012, in vigore dal 26.11.2012) La costruzione, che secondo uno dei criteri di cui al par. 1 rientra in una categoria e un altro in una categoria superiore viene classificato nella categoria superiore.

(5) (abrogato – SG. 37 del 2006, in vigore dal 01.07.2006).

Come si può vedere, gli immobili che di solito sono d’interesse per le transazioni immobiliari tra privati sono principalmente:

(1) Il diritto di costruire un edificio o parte di esso può essere oggetto di un’operazione di trasferimento dal momento della sua fondazione fino al completamento dell’edificio in costruzione grezza.

(2) (modifica -. SG. 65 del 2003 , modificata -. SG. 16 del 2021 ) Dopo il completamento dell’edificio in costruzione grezza, l’oggetto dell’operazione di trasferimento può essere l’edificio costruito o singole parti di esso.

(3) (Nuova – SG. 16 del 2021 ) Il completamento dell’edificio in costruzione grezza è stabilito da un protocollo ai sensi del regolamento di cui all’art. 168, par. 3 (regolamento del Ministro dello sviluppo regionale e dei lavori pubblici sugli atti e protocolli redatti durante la costruzione.) , che è composta dal soggetto che esercita la direzione dei lavori, in presenza della stazione appaltante, dal costruttore, dal progettista e da un dipendente di cui all’art. 223, par. 2 .

L’Ordinanza n.3 della Legge sulla pianificazione territoriale – Наредба №3 към Закона за устройството на територията (ЗУТ)  definisce le condizioni e la procedura per l’elaborazione di atti e protocolli per la preparazione, l’apertura del costruttore sul sito e la determinazione del costruttore su linea e livello e per l’accettazione dei tipi di lavori di costruzione e di montaggio completati durante l’esecuzione di lavori edili, in fasi distinte o parti di essi.

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Atto 14  (Акт 14)

Nel corso della realizzazione di tutte le costruzioni sul territorio della Repubblica di Bulgaria in fasi separate o parti di esse, vengono redatti atti e protocolli pertinenti, tre dei quali sono Atto 14 (Акт 14) / appendice 14 (приложение 14) /, Atto 15 (Акт 15) / appendice 15 (приложение 15) e Atto 16 (Акт 16) / appendice 16 (приложение 16) .

L’Atto 14  (Акт 14) viene emesso nella prima fase del controllo dell’attività edilizia, regolata dall’L’Ordinanza n.3 della Legge sulla pianificazione territoriale – Наредба №3 към Закона за устройството на територията (ЗУТ) .

L’Atto 14  (Акт 14) viene emesso quando l’edificio ha raggiunto la costruzione grezza, cioè sono stati costruiti il ​​telaio dell’oggetto, i muri, le colonne portanti, il tetto, le scale, ecc. Questo documento è anche chiamato Certificato di accettazione della costruzione (Акт 14 за приемане на конструкцията) . L’essenza di questo documento è che certifica il diritto di costruzione realizzato. Questa fase è importante anche perché dal momento in cui viene ricevuto questo documento, la proprietà dei singoli oggetti presenti nell’edificio potrebbe già essere oggetto di operazioni amministrative.
Sebbene l’edificio non sia finito e pronto per la messa in servizio, l’Atto  14 per l’accettazione della costruzione consente, ai sensi del secondo comma dell’art. 181 della Legge sulla pianificazione territoriale (ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА (ЗУТ)), di trasferire la proprietà allo stadio di “costruzione grezza”.

Il costruttore ha un periodo di 5 anni dal rilascio del permesso di costruzione per ottenere l’Atto 14  (Акт 14). Nel caso in cui non riesca a completare la costruzione nella fase dell’Atto 14 entro il periodo di 5 anni, il permesso di costruzione decade.

L’Atto 14  (Акт 14) viene utilizzato per accertare che l’edificio esiste fisicamente allo stato di “costruzione grezza” – “груб строеж” e ferma il decorrere del periodo di 5 anni per non far decadere a concessione edilizia.

Secondo la normativa vigente, dopo l’Atto 14  (Акт 14) l’edificio non potrà essere abitato. Ciò potrà avvenire solo dopo il rilascio del permesso d’uso ( разрешение за ползване) / Certificato per la messa in servizio (Удостоверение за въвеждане в експлоатация).

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Atto 15  (Акт 15)

L’Atto 15  (Акт 15) certifica il fatto che l’edificio è già stato definitivamente costruito e ne stabilisce l’idoneità. Questo è il documento più importante richiesto per tutte le categorie di edifici. Alla sua adozione partecipano specialisti in possesso delle licenze necessarie: costruttori, geometri, elettricisti, ingegneri, geometri, architetti e altri. Il compito di questi specialisti è quello di verificare la conformità dell’impianto realizzato ai progetti originali e a tutti i numerosi requisiti di affidabilità e sicurezza. L’Atto 15  (Акт 15) è firmato da tutti i membri della commissione di vigilanza e dell’impresa di costruzione, nonché da tutti i proprietari dell’edificio.  Dopo aver ricevuto l’Atto 15, l’edificio è pronto per la connessione alle reti di comunicazione e per i lavori di finitura interna. L’Atto 15  (Акт 15) costituisce la base per la stesura dell’Atto 16  (Акт 16) .

Attraverso l’Atto 15  (Акт 15), l’edificio viene trasferito dal costruttore al cliente (investitore-venditore).

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Atto 16 (Акт 16)

L’Atto 16  (Акт 16) è un documento importante per l’adozione di alcune categorie di edifici, ma non è l’ultimo.

L’Atto 16  (Акт 16) è richiesto solo per gli edifici residenziali di 3a categoria, grattacieli residenziali, cioè edifici superiori a 15 metri escluso il tetto.

L’Atto 16  (Акт 16),  secondo la legislazione attuale, non è richiesto se  l’immobile residenziale è un appartamento che rientra nella quarta o quinta categoria (costruzione media o bassa – inferiore a 15 m).

L’Atto 16  (Акт 16) è in realtà solo la base per il rilascio di un Permesso d’uso (Разрешение за ползване) per gli edifici di categoria 1-3 (strade, edifici industriali, grattacieli residenziali e misti, ecc.).

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Documento finale che certifica che l’edificio è pronto e conforme a tutti gli standard e regolamenti o Permesso d’uso (Разрешение за ползване) o Certificato di Messa in Servizio (Удостоверение за въвеждане в експлоатация)

Il Permesso d’uso (Разрешение за ползване) per gli edifici di categoria 1-3 (strade, edifici industriali, grattacieli residenziali e misti, ecc.) viene rilasciato da una speciale Commissione statale per le ammissioni (Държавна приемателна комисия (ДПК)), nominata dal capo del comitato statale per le ammissioni. La commissione verifica se l’immobile è idoneo ad essere messo in funzione e il capo della Commissione statale per le ammissioni (Държавна приемателна комисия (ДПК)) rilascia il permesso.

Molto spesso, gli edifici di nuova costruzione rientrano nelle categorie 4 e 5 (costruzione bassa e media) e per loro viene rilasciato solo un Certificato di Messa in Servizio (“Удостоверение за въвеждане в експлоатация”) (per questi l’Atto 16  (Акт 16) non è necessario). Il certificato viene rilasciato dall’architetto capo del comune dopo la presentazione di tutti gli atti durante la costruzione e una relazione da parte della società che esercita la direzione dei lavori.

Per gli edifici di categoria 6 (ad esempio edifici commerciali), l’Atto 16  (Акт 16) non è necessario.

Il documento finale che certifica che l’edificio è pronto e conforme a tutti gli standard e regolamenti è 

• Per gli edifici a molti piani, Permesso di Utilizzo (Разрешение за ползване) rilasciato ai sensi del secondo comma dell’art. 177 della Legge sulla pianificazione territoriale (ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА (ЗУТ)), che viene rilasciato dal comitato di selezione dopo aver ricevuto l’Atto 16  (Акт 16).
• Per gli edifici di media e bassa altezza, il Certificato di Messa in Servizio (Удостоверение за въвеждане в експлоатация), rilasciato ai sensi del terzo comma dell’art. 177 della Legge sulla pianificazione territoriale (ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА (ЗУТ)) dall’architetto capo del comune interessato dopo aver ricevuto l’Atto 15  (Акт 15).