È possibile risparmiare l’IVA sul conferimento di immobili in una società commerciale?
Questo problema è abbastanza comune nella pratica quando un’azienda desidera vendere un immobile e allo stesso tempo evitare di addebitare l’IVA sulla vendita.
Oltre all’elusione dell’IVA, un altro motivo che spinge le aziende a tale pratica è il risparmio delle tasse locali e delle spese notarili.

CHE COS’È L’APORT?

Secondo la legge commerciale bulgara, nel processo di registrazione delle società commerciali, i proprietari (fondatori) dovrebbero fornire il capitale iniziale alla società di nuova costituzione.
Il capitale iniziale può generalmente essere fornito in due forme: capitale monetario e non monetario, che può essere sotto forma di beni materiali, immateriali e altri beni non monetari.

Il capitale non monetario è chiamato contributo ed è un contributo non monetario al capitale di una società commerciale. I contributi devono essere iscritti nello statuto della società.
Quando dal punto di vista giuridico viene effettuato un conferimento di beni non monetari, la persona che conferisce tali beni ne trasferisce la proprietà alla società commerciale al cui capitale parteciperà il socio. In cambio di questo trasferimento di proprietà, il conferente riceverà azioni della società commerciale.

È importante notare che, secondo la legislazione commerciale bulgara, il lavoro o il servizio prestato da uno dei soci non può essere oggetto di contributo contributivo, in quanto non può servire a soddisfare i creditori della società.

Quando viene effettuato un contributo al capitale di una società commerciale, il contributo, ai sensi dell’art. 72 del codice commerciale (ТЪРГОВСКИ ЗАКОН –  ТЗ), dovrebbe essere valutato da 3 esperti indipendenti nominati dall’Agenzia di registrazione. È importante tenere presente che la valutazione nel patto societario, rispettivamente nello statuto, non può essere superiore a quella data dagli esperti.

ASPETTI FISCALI DEI REDDITI IMMOBILIARI

La legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС) contiene disposizioni speciali in materia di tassazione dell’IVA sulla vendita di immobili.

Secondo la normativa tributaria bulgara, quando l’oggetto di un’operazione di vendita è un vecchio edificio, può essere esente da IVA, ma quando l’immobile è definito come “nuova costruzione”, l’operazione è imponibile e dovrebbe essere gravata dell’IVA del 20%. .

Come si evince da quanto precede, è essenziale definire i concetti di “nuovo edificio” e “vecchio edificio” ai sensi della legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС)in quanto ciò avrà un’incidenza diretta sulla tassazione.

Per quanto riguarda i “vecchi fabbricati”, la normativa tributaria bulgara dice che si tratta di fabbricati non definibili come nuovi.

Ai sensi dell’IVA, per “nuova costruzione” si intende un fabbricato in cui è presente una delle seguenti circostanze:
Alla data dell’operazione, l’immobile si trova allo stato di “costruzione grezza” di ultimazione.
Alla data dell’operazione non sono trascorsi 60 mesi, conteggiati dalla data di rilascio del permesso d’uso (legge 16) o del certificato di messa in servizio. Rappresentano interventi migliorativi su vecchi fabbricati, che ai sensi dell’IVA sono definiti “nuovi fabbricati”.

Come abbiamo già commentato, in pratica accade spesso che gli imprenditori edili si sforzino di evitare l’IVA quando vendono immobili, poiché in pratica questa imposta aumenta il prezzo dell’immobile, soprattutto quando gli acquirenti sono persone fisiche che non hanno diritto al credito d’imposta .

Uno dei modi in cui si evita in pratica l’effetto dell’IVA è che invece di concludere una transazione diretta per l’acquisto e la vendita dell’immobile tra il promotore e il privato, prima l’immobile viene conferito a una società di nuova costituzione, poi le azioni di questa società da trasferire alla persona fisica che è il vero acquirente dell’immobile.

In questo modo il privato diventa l’unico proprietario del capitale della società, la cui proprietà è anche l’immobile stesso.

Il conferimento di beni immobili ad una società commerciale e la successiva cessione delle quote di tale società commerciale ha lo scopo di trasferire l’immobile che è stato conferito alla società, e non di acquisire le quote della società ai fini dello sviluppo dell’attività imprenditoriale.

I motivi che dettano questa pratica sono diversi:

Dal punto di vista dell’IVA, la cessione di quote societarie è una cessione esente da IVA. Ciò significa che quando vengono vendute le azioni di una società in cui è conferito un bene immobile, invece di vendere l’immobile stesso, questa transazione è esentasse.

Dal punto di vista dell’IVA, l’atto stesso di conferire beni immobili ad una società commerciale non costituisce un’operazione soggetta ad IVA. Si tratta di un’eccezione legale in cui, sebbene il contribuente trasferisca la proprietà dell’immobile alla società commerciale, non sorge alcun debito IVA.

Dal punto di vista della legge sulle imposte e tasse locali (Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ)), il conferimento di beni immobili ad una società commerciale, così come la successiva vendita di quote societarie, non danno luogo ad obbligo di imposte e tasse locali.

Dal punto di vista delle spese di trasferimento notarile, va notato che il trasferimento notarile di quote societarie è notevolmente più economico del trasferimento di beni immobili.

Per la persona fisica che acquisisce quote societarie della società di nuova costituzione, al momento dell’operazione di trasferimento delle quote non sorgono obblighi relativi alle imposte societarie ai sensi della ZKPO.

Come si evince dalle motivazioni sopra esposte, si può concludere che per la persona fisica che è il vero acquirente dell’immobile, la pratica descritta gli consente di risparmiare circa il 23% di tasse (20% di IVA e una media del 3% tassa locale).

Il conferimento è un contributo non monetario al capitale di una società commerciale.

I contributi forniti dai fondatori alla società sono generalmente monetari, ma è possibile che il socio (azionista) effettui un contributo per registrare determinate azioni o quote della società.

Il più delle volte il contributo in natura rappresenta diritti di proprietà su beni immobili , ma possono essere conferiti anche beni mobili (macchine, autoveicoli, ecc.), diritti su marchio o brevetto, crediti, ecc.

Il conferimento dell’immobile in una società commerciale non è una vendita o una donazione, ma un modo specifico di alienare l’oggetto da una persona che, in cambio di questo oggetto, registra un certo numero di azioni o azioni in una società commerciale.

Per chiarezza:

La società “X” possiede proprietà immobiliari. Ha conferito questo bene immobile alla società “Y” da lui fondata. Dopo l’iscrizione nel registro delle imprese della società “Y”, la società “X” detiene il 100% del capitale della società “Y” e la società “Y” è proprietaria dell’immobile.

Dopo la costituzione della società “Y”, il titolare delle azioni della società, che è la società “X”, vende le quote della società ai sensi dell’art . 129 del  codice commerciale (ТЪРГОВСКИ ЗАКОН –  ТЗ) . In questo modo si trasferisce anche la proprietà dell’immobile.

Il conferimento di immobili ad una società commerciale e la successiva cessione delle quote di tale società commerciale ha lo scopo di trasferire l’immobile che è stato conferito alla società, e non di acquisire le quote della società allo scopo di sviluppare un’attività commerciale.

Secondo la definizione data dall’art . 63, par. 1 del del  codice commerciale (ТЪРГОВСКИ ЗАКОН –  ТЗ)  , una società commerciale è un’associazione di due o più persone per l’effettuazione di operazioni commerciali con fondi comuni .

È importante notare che la prassi sopra descritta, quando viene costituita una società commerciale che non ha effettuato operazioni commerciali ed entro un breve periodo di tempo dalla sua costituzione, le sue quote sociali vengono trasferite da una persona all’altra, porta chiaramente il segni di un patto apparente e subdolo.

Secondo una teoria dato che questa società commerciale:

• non ha effettuato transazioni commerciali e
• poco dopo la sua iscrizione nel registro di commercio, le azioni della società vengono trasferite

è ovvio che abbiamo un patto apparente e mascherato .

L’operazione apparente è il conferimento e il contratto ex art. 129 del  codice commerciale (ТЪРГОВСКИ ЗАКОН –  ТЗ)  . La transazione mascherata è la vendita dell’immobile .

Contro questa teoria si può obbiettare che una società commerciale può benissimo svolgere un’attivita immobiare (vedi NACE Rev. 2 (Regolamento (CE) n. 1893/2006 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 20 dicembre 2006) Sezione L –  Real estate activities (nelle note ricomprende gli  gli affitti figurativi delle abitazioni occupate dai proprietari – NACE REV 2-46)

Brevemente sulla procedura per effettuare il conferimento

L’importazione è un atto relativo all’iscrizione prima nel registro delle imprese e poi nel registro immobiliare . Secondo l’art. 73, par. 1 del codice commerciale (ТЪРГОВСКИ ЗАКОН –  ТЗ) il conferimento quale conferimento non monetario di un diritto di costituzione o di trasferimento, che necessita di forma notarile, è effettuato con il patto societario (rispettivamente statutario), al quale si allega consenso scritto del contributore con una descrizione del contributo. Il consenso scritto è con una firma autenticata.

Il contributo è valutato da tre esperti , ai sensi dell’art. 72 del codice commerciale (ТЪРГОВСКИ ЗАКОН –  ТЗ) . Gli esperti sono nominati da un funzionario del registro di commercio e l’atto della loro nomina ne determina anche il compenso.

La perizia è allegata alla domanda di registrazione della società. Nel contratto di collaborazione, il contributo è descritto, inserendo il nome del contribuente, una descrizione completa del contributo non monetario, il suo valore monetario. Questi requisiti sono specificati nell’art . 72, par. 1 del codice commerciale (ТЪРГОВСКИ ЗАКОН –  ТЗ).

Il diritto al conferimento si acquisisce dal momento della costituzione della società ( art. 73, comma 4 del codice commerciale (ТЪРГОВСКИ ЗАКОН –  ТЗ). Secondo l’art. 67 del codice commerciale (ТЪРГОВСКИ ЗАКОН –  ТЗ), la società si considera sorta dal giorno della sua iscrizione nel Registro delle Imprese.

Pertanto, la società acquisisce l’immobile dal momento della sua iscrizione nel registro di commercio .

Il conferimento di beni immobili come conferimento alla società commerciale è subordinato all’iscrizione nei registri immobiliari . La registrazione viene effettuata sulla base di una domanda dell’ente della società, che allega alla domanda anche un estratto notarile del contratto della società (statuti) e il consenso del richiedente. Questa iscrizione viene effettuata dopo l’iscrizione della società nel registro di commercio.

Obbligo dei clienti – persone fisiche in caso di acquisto di beni immobili mediante conferimento di beni immobili e costituzione di società commerciali da parte di società di costruzioni

Le imprese edili ricorrono spesso al conferimento di immobili e alla costituzione di società commerciali , che:

• conferire edifici residenziali o altri oggetti da loro costruiti a società e
• poi trasferiscono le quote della società.

Molte società di costruzioni accettano che questo sia un modo legalmente consentito per risparmiare tasse per i loro clienti – persone fisiche , poiché l’acquirente di azioni evita:

1. la tassazione dell’imposta sul valore aggiunto:

Secondo l’art. 10, par. 1, comma 3 della  legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС) quando si effettua un contributo non monetario, la consegna non è disponibile.

Esempio: Capitalizzazione di un bene in una società commerciale

La società 1, registrata ai sensi dell’IVA in Bulgaria, decide di conferire beni immobili – proprietà, al capitale della nuova società 2. Il valore della proprietà è di BGN 200.000.

Ai sensi dell’IVA, il conferimento di un bene (effettuando un conferimento non monetario) ad una società commerciale non costituisce una cessione ai sensi di legge . Per tale motivo, la Società 1 non avrà alcun obbligo né di addebitare l’IVA sul contributo, né di emettere documento fiscale per la consegna stessa. La legge prevede inoltre che se il soggetto che ha acquisito il bene non è titolare di partita IVA, deve presentare domanda di iscrizione entro 7 giorni dalla data di iscrizione del bene nel Registro delle Imprese, indipendentemente dal valore del contributo. Questa data è anche la data di registrazione della società stessa.

L’operazione con azioni della società ex art. 129 del codice commerciale (ТЪРГОВСКИ ЗАКОН –  ТЗ) è una consegna esente ai sensi dell‘art. 46, par. 1, punto 5 della legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС).

Vengono effettuate una serie di due transazioni , regolate e regolate dalla legge sull’IVA , in cui l’IVA non è addebitata per legge .

Quando si acquista un immobile, l’imposta sul valore aggiunto:

• viene addebitato dall’impresa edile – venditrice , a carico dell’acquirente e
• viene importato dall’impresa edile- venditrice .

Secondo l’art. 2, comma 1 , della legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС), l’imposta sul valore aggiunto grava su ogni cessione di beni o servizi imponibile a titolo oneroso.

2. tassazione locale

Il conferimento , così come la cessione di quote societarie, non sono operazioni nelle quali è dovuta l’imposta locale ai sensi dell’art. 44 della legge sulle imposte e tasse locali (Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ)) .

Ai sensi dell’art. 44 della legge sulle imposte e tasse locali (Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ)) l‘imposta locale  è dovuta per l’acquisto di proprietà mediante donazione o per l’acquisizione di beni immobili , diritti di proprietà limitati o veicoli a motore.

In caso di acquisto e vendita di immobili , l’imposta di cui all’art. 44 della legge sulle imposte e tasse locali (Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ)) è dovuto dall’acquirente, salvo diverso accordo tra le parti. Nella maggior parte dei casi, l’imposta è a carico dell’acquirente ( acquirente ).

L’art . 48, par. 1, punto 9 della legge sulle imposte e tasse locali (Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ)) afferma espressamente che i contributi non monetari al capitale di una società commerciale, cooperativa o persona giuridica senza scopo di lucro sono esenti dall’imposta locale.

Infine, ma non per questo meno importante, va evidenziato il minore compenso notarile che si paga per il trasferimento di quote societarie , rispetto al trasferimento di beni immobili.

Il risparmio su tasse e canoni si quantifica nella misura di circa il 23 per cento, di cui il 20 per cento di IVA e il 3 per cento di imposta locale sul prezzo di vendita. Va notato qui che anche le spese notarili vengono risparmiate.

Va aggiunto che al momento dell’operazione, la persona che ha acquisito azioni della società in cui è stato conferito l’immobile non è soggetta ad alcun obbligo fiscale ai sensi della Legge sull’imposta sul reddito delle società -Закон за Корпоративното Подоходно Облагане (ЗКПО) (chiarimento  n. 26-I-223 del 20.08.2019 . dell’Ufficio centrale dell’Agenzia nazionale bulgara delle entrate ( Национална агенция за приходите (НАП (NAP))).

Sebbene a prima vista questa pratica sembri estremamente allettante, sia per gli imprenditori edili che per le persone fisiche – acquirenti, va tenuto presente che nasconde una serie di rischi fiscali, nonché numerose procedure amministrative.

In relazione alla procedura descritta di acquisizione di beni immobili da parte di un individuo, sorgono le seguenti domande:

1. Quali conseguenze può portare questa operazione e sono state risparmiate le grosse spese (IVA e tassa di soggiorno)? 
2. È più facile e conveniente gestire un’abitazione di proprietà di una persona fisica o giuridica?
3. Le autorità fiscali hanno la possibilità di tassare queste operazioni tenendo conto dell’operazione occulta e non di quella apparente?

Procedure per l’acquisto e la vendita di quote societarie dalla società commerciale in cui l’immobile è conferito

La compravendita di quote societarie dalla società commerciale in cui l’immobile è conferito si sviluppa come segue:

3. Viene stipulato un contratto ai sensi dell’art. 129 del  codice commerciale (ТЪРГОВСКИ ЗАКОН –  ТЗ) con  firma e contenuto autenticati.
4. Adeguati protocolli sono redatti dall’unico titolare del capitale (едноличния собственик на капитала (ЕСК)) con autenticazione notarile di firma e contenuto per il cambio dell’amministratore (obbligatorio) e il cambio dell’unico titolare del capitale.
5. Viene presentata una domanda al registro di commercio per riflettere i cambiamenti nella società commerciale – cambio dell’unico titolare del capitale e cambio dell’amministratore.

Aspetti fiscali dopo l’acquisto di azioni da parte della persona fisica

Gli aspetti fiscali si manifestano nelle seguenti linee guida:

1. I.V.A.

La persona fisica che ha acquistato le quote societarie della società ha come unico scopo quello di possedere gli immobili conferiti , e non di svolgere attività commerciale.

La società è iscritta ai fini IVA in base all’art . 132, par. 1 in relazione all’art. 10, par. 1, punto 3 della  legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС)( devono essere iscritti ai fini IVA i soggetti che hanno acquistato beni e servizi di cui all’articolo 10, comma 1 da persone iscritte )

Dopo la registrazione della società ai fini IVA, richiede che entro il 14 di ogni mese sia presentata una denuncia-dichiarazione , corredata dal registro degli acquisti e dal registro delle vendite del mese trascorso . Pertanto, il soggetto iscritto come amministratore e unico titolare del capitale (едноличния собственик на капитала (ЕСК)) della società dovrà presentare mensilmente la dichiarazione di cui all’art. 125 IVA unitamente ai registri di rendicontazione, anche in assenza di acquisti o vendite per il mese di riferimento. L’invio avviene esclusivamente per via telematica.

La compilazione del giornale di acquisto e del giornale di vendita, così come il riferimento della dichiarazione IVA, presenta alcune peculiarità e può richiedere l’aiuto professionale di un commercialista, almeno inizialmente.

Se la persona non presenta la dichiarazione mensile – dichiarazione IVA, allora ai sensi dell’art. 179, par. 1 della  legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС), una sanzione patrimoniale è imposta alla persona giuridica da BGN 500 a BGN 10.000.

I registri di dichiarazione e segnalazione devono essere presentati entro il 14 di ogni mese, indipendentemente dal fatto che la società abbia transazioni o meno.

Se l’immobile è oggetto di successive cessioni imponibili sarà dovuta l’IVA, e quando è oggetto di cessioni esenti o è utilizzato per effettuare tali cessioni, si procederà a rettifica del credito d’imposta utilizzato dal contribuente, che sempre comporta un debito per l’imposta sul valore aggiunto per la società in cui la proprietà è conferita.

La cessazione della partita IVA della società può essere effettuata dall’interessato alle condizioni di cui all’art. 108, par. 3 della  legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС). Secondo l’art. 108, par. 3 della  legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС), persona iscritta in base all’art. 132 può presentare istanza di cancellazione quando, alla data di presentazione della domanda, non sussiste alcun motivo di obbligo di iscrizione.

Alla cessazione della partita IVA ex art. 111, par. 1, l’IVA grava sui beni disponibili, per il cui acquisto è stato utilizzato in tutto, in parte o proporzionalmente un credito d’imposta . In base all’art. 10, par. 2 della  legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС), la società subentra di diritto a tutti i diritti e gli obblighi derivanti dalla presente legge in relazione al conferimento, ivi compreso il diritto alla detrazione del credito d’imposta e l’obbligo di rettifica del credito d’imposta utilizzato. In tal senso, anche se la società stessa non ha utilizzato un credito d’imposta per l’acquisto dell’immobile, in forza della successione legale disciplinata dall’art . 10, par. 2 della  legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС) , alla cessazione dell’immatricolazione, l’IVA deve essere addebitata sui beni disponibili.

Quindi, ricapitolando ai fini IVA

La persona fisica acquista le quote societarie con lo scopo di acquisire indirettamente la proprietà dell’immobile tramite la società commerciale, e non per svolgere attività commerciale.
Solitamente, però, la società appena acquisita ha una partita IVA. Questo perché molto spesso gli imprenditori edili sono imprese con partita IVA, in quanto la loro attività è caratterizzata da grandi fatturati commerciali.

Tuttavia, quando l’imprenditore edile è una persona con partita IVA e conferisce l’immobile a una società commerciale di nuova costituzione, secondo le disposizioni dell’IVA, anche la nuova società dovrebbe essere registrata ai fini dell’IVA.

Tale iscrizione IVA da parte della nuova società deve essere effettuata presentando domanda di iscrizione entro 7 giorni dall’iscrizione del contributo nel Registro delle Imprese (iscrizione ex art. 132 IVA).

L’acquisto di quote di una società con partita IVA da parte di persona fisica comporta che ogni mese entro il 14 del mese devono essere presentate all’Agenzia delle Entrate le dichiarazioni IVA, anche quando sono pari a zero.

Se l’individuo non presenta una dichiarazione IVA mensile, la sanzione patrimoniale che verrà imposta è compresa tra BGN 500 e 1000. Evitare le sanzioni implica ricorrere ai servizi professionali di un commercialista, il che comporta costi aggiuntivi per l’individuo.

La cessazione dell’iscrizione IVA è possibile presentando istanza all’Agenzia Nazionale delle Entrate quando non sussistono i presupposti per l’iscrizione obbligatoria.

Tuttavia, in caso di cancellazione ai fini IVA, vi è una caratteristica importante, secondo la quale il soggetto che disdice la propria iscrizione è obbligato ad addebitare l’IVA sui beni che sono disponibili alla data della cancellazione e per i quali è stato utilizzato un credito d’imposta.

Nel caso specifico, sebbene la nuova società non abbia effettivamente utilizzato un credito d’imposta per l’acquisto dell’immobile (poiché in pratica l’IVA è stata utilizzata dall’impresa edile), essa sarà considerata, in forza della successione legale disciplinata dall’art . 10, par. 2 della  legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС), il successore legale di tutte le obbligazioni dell’impresa edile.

È inoltre importante notare che se la nuova società decide di vendere l’immobile, tale operazione sarà soggetta ad IVA, a meno che non rientri nell’ipotesi di fornitura esente sopra discussa.

Tuttavia, quando l’immobile è soggetto a cessione esente, la società dovrà effettuare un conguaglio al credito d’imposta utilizzato dall’imprenditore.

Se la società decide di affittare l’immobile ad un soggetto che lo utilizzerà a fini abitativi (ad esempio, il titolare della società), allora l’operazione di affitto sarà una cessione esente da IVA e la società avrà nuovamente l’obbligo di regolare il credito d’imposta utilizzato dall’impresa edile.

2. Legge sulle imposte e tasse locali (Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ))

La società è proprietaria dell’immobile e a tale riguardo dovrà:

• imposta immobiliare e
•  tassa per i rifiuti domestici .

Quando si parla di immobile ad uso abitativo, si ricorda che ai sensi dell’art. 25, par. 1 della Legge sulle imposte e tasse locali (Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ)) per un immobile che sia prima abitazione, l’imposta è dovuta con una riduzione del 50 per cento .

L’abitazione principale secondo la definizione legale data al § 1, punto 2  delle Ulteriori Disposizioni della Legge sulle imposte e tasse locali (Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ))  è la proprietà che serve a soddisfare le esigenze abitative del cittadino e dei membri della sua famiglia durante la parte predominante dell’anno.

Per le imprese, questa definizione di residenza principale non può essere applicata e quindi l’imposta sugli immobili è dovuta per intero, senza riduzioni.

La tassa per i rifiuti domestici sarà dovuta ai sensi dell’art. 62 – 64 della della Legge sulle imposte e tasse locali (Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ)), e l’importo specifico della tassa per i rifiuti domestici è determinato da un’ordinanza del consiglio comunale del rispettivo comune.

Nel Comune di Sofia, l’importo della tassa per i rifiuti domestici è determinato allo stesso modo per gli immobili residenziali di proprietà di una persona fisica e per gli immobili residenziali di proprietà di un’impresa (articolo 27, paragrafo 1 dell’ordinanza sulla determinazione e amministrazione dei Tasse locali e prezzi dei servizi forniti dal Comune metropolitano ).

3. Legge sull’imposta sul reddito delle società -Закон за Корпоративното Подоходно Облагане (ЗКПО)

Accettiamo che la società non svolga un’attività e non abbia mai svolto tale attività, poiché questo non era lo scopo della sua creazione.

Tuttavia , una società che non svolge attività ai sensi del § 1, punto 30 delle Ulteriori Disposizioni della Legge sulla Tenuta della Contabilità in Bulgaria (Закона за счетоводството (ЗСч)) è tenuta a depositare una dichiarazione una tantum nel registro di commercio secondo un modulo approvato da un ordine del Ministro delle finanze per il primo periodo di riferimento , nel quale non sia stato effettuato entro il 30 giugno dell’anno successivo ( art. 38, comma 9, comma 2, lettera b. “a” della Legge sulla Tenuta della Contabilità in Bulgaria (Закона за счетоводството (ЗСч)). In caso di inadempimento di tale obbligo, viene inflitta una sanzione pecuniaria da 300 BGN a 2.000 BGN ( articolo 77, paragrafo 1 della Legge sulla Tenuta della Contabilità in Bulgaria (Закона за счетоводството (ЗСч)).

Tuttavia, è possibile che:

• indipendentemente dal fatto che la società, proprietaria dell’immobile, non svolga attività finalizzate alla realizzazione di redditi e utili:
• nel caso in cui l’unico titolare del capitale (едноличния собственик на капитала (ЕСК) abbia acquisito la proprietà con lo scopo di occuparla per esigenze personali, affinché la società sia un soggetto passivo ai fini della Legge sull’imposta sul reddito delle società -Закон за Корпоративното Подоходно Облагане (ЗКПО .

Se l’immobile viene utilizzato senza un contratto di locazione tra la società e l’unico titolare del capitale (едноличния собственик на капитала (ЕСК), si presume che vi sia un uso gratuito di un bene della società commerciale e una deviazione dalla tassazione ai sensi dell’art. 16, comma 2, comma 2, della Legge sull’imposta sul reddito delle società -Закон за Корпоративното Подоходно Облагане (ЗКПО . L’immobile deve essere utilizzato con un contratto di affitto determinato a prezzi di mercato e tale canone deve essere riportato come reddito della società . In questo caso, ci sarà la possibilità di registrare la casa come bene ammortizzabile fiscalmente nel piano di ammortamento fiscale e di conseguenza rilevare una quota di ammortamento fiscale.

Cosa si dovrebbe fare se l’individuo decide di sciogliere la società e ottenere la proprietà?

Se il soggetto decide di sciogliere la società commerciale, aprire la procedura di liquidazione e ricevere l’immobile in quota di liquidazione , qui le cose dovrebbero svilupparsi come segue:

Con la presentazione della denuncia ai sensi dell’art. 77, par. 1 del CODICE FISCALE E ASSICURATIVO (Данъчно осигурителния процесуален кодекс (ДОПК)) presso l’ufficio competente del distretto territoriale dell’Agenzia nazionale bulgara delle entrate ( Национална агенция за приходите (НАП (NAP)) . Il certificato è rilasciato dall’ufficio competente dell’Agenzia nazionale bulgara delle entrate entro 60 giorni dal ricevimento della notifica. Durante questo periodo, l’Agenzia nazionale bulgara delle entrate può effettuare un’ispezione e può anche avviare una verifica dell’azienda. Il certificato rilasciato ai sensi dell’art. 77, par. 2 del el CODICE FISCALE E ASSICURATIVO (Данъчно осигурителния процесуален кодекс (ДОПК)) è condizione per l’esame dell’istanza di cessazione dell’attività e dichiarazione della società in liquidazione presso il registro di commercio (modulo di domanda B 6).

In relazione alla liquidazione della società, possono sorgere anche gravi oneri fiscali ai sensi delle disposizioni del codice civile e della legge sull’imposta sul reddito delle persone fisiche, se il prezzo di mercato dell’immobile al momento della distribuzione della quota di liquidazione è significativamente superiore a il valore di bilancio valore immobiliare.

In questo caso, le disposizioni di :

• Art . 165 della Legge sull’imposta sul reddito delle società -Закон за Корпоративното Подоходно Облагане (ЗКПО)– in caso di storno di un bene come quota di liquidazione nella determinazione del risultato economico fiscale, il risultato economico contabile è maggiorato dell’utile ottenuto quale differenza tra il prezzo di mercato dei beni e il loro valore contabile alla data di distribuzione della quota di liquidazione.
• Arte. 38, par. 1, comma 2 della Legge sulle imposte sul reddito delle persone fisiche – Закон за Данъците bърху Доходите на Физическите Лица  (ЗДДФЛ) – la quota di liquidazione è tassata con un’imposta finale del 5%. La base imponibile è la differenza positiva tra il valore della quota di liquidazione e il prezzo documentato di acquisizione delle quote della società ( art. 38, comma 4 , Legge sulle imposte sul reddito delle persone fisiche). Nella misura in cui la quota di liquidazione è percepita sotto forma di reddito non monetario, il suo valore è determinato al prezzo di mercato alla data del suo acquisto (art. 10, comma 4 Legge sulle imposte sul reddito delle persone fisiche) .

È possibile che, se il prezzo di mercato della proprietà non è aumentato in modo significativo, la base imponibile sia ai sensi della Legge sull’imposta sul reddito delle società che della Legge sulle imposte sul reddito delle persone fisiche non sia molto ampia o sia assente. Tuttavia, un altro problema non fiscale può sorgere quando l’immobile viene distribuito come quota di liquidazione.

Indubbiamente, il verbale di assegnazione dell’immobile nella quota di liquidazione dell’unico titolare del capitale (едноличния собственик на капитала (ЕСК), non è un atto di proprietà di beni immobili e non può essere iscritto nel registro immobiliare . Nell’art . 112 della Legge sulla proprietà (Закона за собствеността ) elenca tutti gli atti che sono soggetti all’iscrizione nel registro immobiliare, ma i protocolli di liquidazione, ad es. tra questi atti non sono elencati i protocolli per la ripartizione dei beni della società commerciale.

Ecco perché qui sarà necessario redigere un atto notarile di accertamento , al fine di accertare, sulla base di documenti, che il soggetto, dopo lo scioglimento della società e la sua assegnazione dell’immobile in quota di liquidazione, sia il proprietario di questo bene immobile. Il notaio richiederà i documenti pertinenti per accertare la proprietà dell’immobile da parte del privato. Per la redazione dell’atto notarile accertante e la sua iscrizione nel registro immobiliare sono dovute le spese notarili e la tassa di iscrizione nel registro immobiliare .

Per completezza si aggiunge qui che se la partita IVA della società non viene chiusa prima dell’apertura della procedura di cessazione dell’attività e di liquidazione della società, la società è tenuta a chiudere la partita IVA ai sensi dell’art . 107, comma 4, b. “bb” della ILegge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС), in quanto le conseguenze in ordine all’addebito dell’IVA sui beni sono descritte sopra al punto 1 “IVA”.

Riepilogo

In sintesi, l’acquisto di quote societarie da una società commerciale in cui è conferito un appartamento, anziché l’acquisto dell’appartamento, comporterà per l’unico titolare del capitale (едноличния собственик на капитала (ЕСК) della società (titolare dell’appartamento) una serie di complicazioni di natura tecnica e amministrativa .

1. Il pagamento dell’IVA sarà posticipato nel tempo, ma credo che non sarà evitato. L’IVA sui documenti disponibili al termine della registrazione IVA o alla vendita dell’appartamento è dovuta.

2. E’ possibile essere debitori dell’imposta ex Art . 165 della Legge sull’imposta sul reddito delle società -Закон за Корпоративното Подоходно Облагане (ЗКПО e dell’imposta ex art. 38, par. 1, comma 2, della Legge sulle imposte sul reddito delle persone fisiche – Закон за Данъците bърху Доходите на Физическите Лица  (ЗДДФЛ) sulla quota di liquidazione, e per la redazione dell’atto notarile di accertamento sarà corrisposto un compenso notarile.

3. L’imposta sulla proprietà sarà pagata senza riduzione per la residenza principale.

L’Agenzia delle Entrate cerca attivamente e costantemente di contrastare questa pratica di vendita di immobili attraverso la vendita di quote societarie, supponendo che vi sia un’elusione della legge e addebitando l’IVA sugli immobili conferiti, oltre all’imposta sulle società.

Nella prassi giudiziaria non è condiviso il giudizio della presenza di un’operazione apparente (conferimento e vendita di quote societarie) e dissimulata (vendita dell’immobile) . Si presume che l’accordo mascherato vincoli le parti solo se sono soddisfatte le condizioni per la sua validità. Per il trasferimento dei diritti immobiliari è necessario un modulo notarile. Pertanto, non si può presumere che vi sia un trasferimento di proprietà con la transazione dissimulata, poiché la transazione apparente non è stata eseguita in forma notarile, ma c’è solo un’autenticazione notarile delle firme.

In conclusione , il privato non si sottrae al pagamento dell’IVA quando acquista un immobile dall’impresa edile che ha conferito l’immobile ad una società commerciale, ma è gravato da oneri e procedure aggiuntive.

Il fatto che la persona fisica non abbia la possibilità di beneficiare dell’agevolazione di cui all’art. 13, par. 1, b. “a” e b. “b” della Legge sulle imposte sul reddito delle persone fisiche – Закон за Данъците bърху Доходите на Физическите Лица  (ЗДДФЛ) , se decide di voler vendere l’immobile subito dopo averlo acquisito dalla sua azienda , cioè diventarne proprietario già come individuo. Devono essere trascorsi tre anni da quando la persona fisica diventa proprietaria dell’immobile (per gli immobili residenziali) o cinque anni (per gli immobili non residenziali).

E’ possibile che dalla data di acquisto dell’immobile mediante suo conferimento ad una società commerciale, i termini di cui all’art. 13, par. 1, b. “a” e b. “b” della Legge sulle imposte sul reddito delle persone fisiche – Закон за Данъците bърху Доходите на Физическите Лица  (ЗДДФЛ), ma poiché l’immobile mediante il suo conferimento è di proprietà della società e non dell’unico titolare del capitale (едноличния собственик на капитала (ЕСК), non può beneficiare delle agevolazioni previste dalla egge sulle imposte sul reddito delle persone fisiche.