Premessa
È possibile risparmiare l’IVA sul conferimento di immobili in una società commerciale?
Questo problema è abbastanza comune nella pratica quando un’azienda desidera vendere un immobile e allo stesso tempo evitare di addebitare l’IVA sulla vendita.
Oltre all’elusione dell’IVA, un altro motivo che spinge le aziende a tale pratica è il risparmio delle tasse locali e delle spese notarili.
In pratica accade spesso che gli imprenditori edili si sforzino di evitare l’IVA quando vendono immobili, poiché in pratica questa imposta aumenta il prezzo dell’immobile, soprattutto quando gli acquirenti sono persone fisiche che non hanno diritto al credito d’imposta .
Uno dei modi in cui si evita in pratica l’effetto dell’IVA è quello di conferire l’immobile ad una società di nuova costituzione, poi le azioni di questa società vengono trasferite alla persona fisica vero acquirente dell’immobile.
In questo modo il privato diventa l’unico proprietario del capitale della società, la cui proprietà è anche l’immobile stesso.
Il conferimento di beni immobili ad una società commerciale e la successiva cessione delle quote di tale società commerciale ha lo scopo di trasferire l’immobile che è stato conferito alla società, e non di acquisire le quote della società ai fini dello sviluppo dell’attività imprenditoriale.
È ovvio che in questo caso siamo in presenza di un patto apparente e mascherato con il rischio di possibili accertamenti da parte delle autorità fiscali.
In Bulgaria, molto spesso, per le transazioni immobiliari, si usa, al posto della compravendita dell’immobile con atto notarile, una pratica che si articola in tre atti:
- l’impresa che detiene l’immobile costituisce una nuova Società unipersonale a responsabilità limitata (Еднолично ограничена отговорност дружество (EOOD – ЕООД));
- l’impresa che detiene l’immobile lo conferisce alla nuova Società unipersonale a responsabilità limitata (Еднолично ограничена отговорност дружество (EOOD – ЕООД));
- l’impresa che ha costituito la nuova Società unipersonale a responsabilità limitata (Еднолично ограничена отговорност дружество (EOOD – ЕООД)) ed ha conferito l’immobile vende tutte le azioni di tale società alla persona che desiderava acquisire l’immobile che, quindi, ne diventa unico proprietario ed, indirettamente, unico proprietario dell’immobile.
Attraverso questa pratica:
- Non viene addebitata l’IVA.
- Non è dovuta alcuna imposta locale;
- Le spese notarili sono più basse;
Da notare che non vi è alcun limite al numero di beni immobili che possono essere conferiti al capitale della Società.
Per chiarezza:
La società “X” possiede proprietà immobiliari. Ha conferito questo bene immobile alla società “Y” da lui fondata. Dopo l’iscrizione nel registro delle imprese della società “Y”, la società “X” detiene il 100% del capitale della società “Y” e la società “Y” è proprietaria dell’immobile.
Dopo la costituzione della società “Y”, il titolare delle azioni della società, che è la società “X”, vende le quote della società ai sensi dell’art . 129 del codice commerciale (ТЪРГОВСКИ ЗАКОН – ТЗ) . In questo modo si trasferisce anche la proprietà dell’immobile.
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Presenza di un’ipoteca o di un pignoramento sull’immobile
La presenza di un’ipoteca o di un pignoramento sull’immobile non sono un ostacolo al suo ammortamento.
Tuttavia, se l’ipoteca e il pignoramento non vengono rimossi e continuano a gravare sull’immobile conferito, questi può essere messo in vendita al pubblico, ma, in questo caso:
- la società cesserà la proprietà dell’immobile,
- ma vanterà un credito nei confronti del socio che ha apportato l’immobile al capitale.
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Aspetti fiscali
Molte società di costruzioni accettano che questo sia un modo legalmente consentito per risparmiare tasse per i loro clienti – persone fisiche , poiché l’acquirente di azioni evita:
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Tassazione ai fini dell’imposta sul valore aggiunto:
Secondo l’art. 10, par. 1, comma 3 della legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС) quando si effettua un contributo non monetario, la consegna non è imponibile.
Esempio: Capitalizzazione di un bene in una società commerciale
La società 1, registrata ai sensi dell’IVA in Bulgaria, decide di conferire beni immobili – proprietà, al capitale della nuova società 2. Il valore della proprietà è di BGN 200.000.
Ai sensi dell’IVA, il conferimento di un bene (effettuando un conferimento non monetario) ad una società commerciale non costituisce una cessione ai sensi di legge . Per tale motivo, la Società 1 non avrà alcun obbligo né di addebitare l’IVA sul contributo, né di emettere documento fiscale per la consegna stessa. La legge prevede inoltre che se il soggetto che ha acquisito il bene non è titolare di partita IVA, deve presentare domanda di iscrizione entro 7 giorni dalla data di iscrizione del bene nel Registro delle Imprese, indipendentemente dal valore del contributo. Questa data è anche la data di registrazione della società stessa.
L’operazione con azioni della società ex art. 129 del codice commerciale (ТЪРГОВСКИ ЗАКОН – ТЗ) è una consegna esente ai sensi dell‘art. 46, par. 1, punto 5 della legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС).
Vengono effettuate una serie di due transazioni in cui l’IVA non è addebitata per legge .
Quando si acquista un immobile, se esistono i presupposti (Vedi: Bulgaria – Trattamento IVA delle transazioni immobiliari), l’imposta sul valore aggiunto:
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- viene addebitata dall’impresa edile – venditrice , a carico dell’acquirente e
- versata dall’impresa edile- venditrice .
Secondo l’art. 2, comma 1 , della legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС), l’imposta sul valore aggiunto grava su ogni cessione di beni o servizi imponibile a titolo oneroso.
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Tassazione ai fini dell’imposta locale:
Il conferimento , così come la cessione di quote societarie, non sono operazioni nelle quali è dovuta l’imposta locale ai sensi dell’art. 44 della legge sulle imposte e tasse locali (Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ)) .
Ai sensi dell’art. 44 della legge sulle imposte e tasse locali (Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ)) l‘imposta locale è dovuta per l’acquisto di proprietà mediante donazione o per l’acquisizione di beni immobili , diritti di proprietà limitati o veicoli a motore.
In caso di acquisto e vendita di immobili , l’imposta di cui all’art. 44 della legge sulle imposte e tasse locali (Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ)) è dovuto dall’acquirente, salvo diverso accordo tra le parti. Nella maggior parte dei casi, l’imposta è a carico dell’acquirente ( acquirente ).
L’art . 48, par. 1, punto 9 della legge sulle imposte e tasse locali (Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ)) afferma espressamente che i contributi non monetari al capitale di una società commerciale, cooperativa o persona giuridica senza scopo di lucro sono esenti dall’imposta locale.
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Procedura per effettuare il conferimento
L’importazione è un atto relativo all’iscrizione
Secondo l’art. 73, par. 1 del codice commerciale (ТЪРГОВСКИ ЗАКОН – ТЗ) il conferimento quale conferimento non monetario di un diritto di costituzione o di trasferimento, che necessita di forma notarile, è effettuato con il patto societario (rispettivamente statutario), al quale si allega consenso scritto del contributore con una descrizione del contributo. Il consenso scritto è con una firma autenticata.
Il diritto al conferimento si acquisisce dal momento della costituzione della società ( art. 73, comma 4 del codice commerciale (ТЪРГОВСКИ ЗАКОН – ТЗ). Secondo l’art. 67 del codice commerciale (ТЪРГОВСКИ ЗАКОН – ТЗ), la società si considera sorta dal giorno della sua iscrizione nel Registro delle Imprese.
Pertanto, la società acquisisce l’immobile dal momento della sua iscrizione nel Registro delle Imprese (Търговски регистър).
Il conferimento di beni immobili come conferimento alla società commerciale è subordinato all’iscrizione nel Registro Immobiliare (Имотен регистър).
La registrazione viene effettuata sulla base di una domanda dell’ente della società, che allega alla domanda anche un estratto notarile del contratto della società (statuti) e il consenso del richiedente. Questa iscrizione viene effettuata dopo l’iscrizione della società nel Registro delle Imprese (Търговски регистър).
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Valutazione dell’immobile soggetto a contributo
Il proprietario dell’immobile, che verrà conferito al capitale di una società di nuova costituzione o già esistente, dovrà presentare richiesta al Registro delle Imprese (Търговски регистър) per una valutazione monetaria dello stesso. Alla richiesta sono allegati i documenti costitutivi del diritto di proprietà, nonché quelli relativi alla valutazione dell’immobile. Per esempio. atto notarile o altro documento di proprietà, schema di un oggetto autonomo, schizzo, certificato di eredi, permesso di costruire, certificato di grado di completamento, accertamento fiscale, ecc.
Il contributo, ai sensi dell’art. 72 del codice commerciale (ТЪРГОВСКИ ЗАКОН – ТЗ) è valutato da tre esperti.
Gli esperti sono nominati da un funzionario del Registro delle Imprese (Търговски регистър) e l’atto della loro nomina ne determina anche il compenso che dipende dalla tipologia e dal numero di immobili che verranno valutati. Di solito è compreso tra 600 BGN. e 1.600 BGN. totale per i tre esperti. Il premio dovrà essere versato entro 7 giorni dalla notifica.
Gli esperti devono preparare la valutazione entro 14 giorni . La loro conclusione deve contenere una descrizione completa della proprietà, del metodo di valutazione, della valutazione ottenuta e della sua corrispondenza con l’importo della quota di capitale/il numero, il valore nominale e il valore di emissione delle azioni sottoscritte dall’importatore.
La valutazione da loro fornita è il valore monetario massimo delle azioni o quote di partecipazione che il proprietario dell’immobile può acquisire dietro il suo contributo. Tuttavia non vi è alcun ostacolo nel contratto sociale o nello statuto ad indicare un valore inferiore alla valutazione effettuata.
Se il richiedente non è d’accordo con la valutazione può rinunciare o partecipare all’impresa con un contributo in denaro.
La perizia è allegata alla domanda di registrazione della società. Nel contratto di collaborazione, il contributo è descritto, inserendo il nome del contribuente, una descrizione completa del contributo non monetario, il suo valore monetario. Questi requisiti sono specificati nell’art . 72, par. 1 del codice commerciale (ТЪРГОВСКИ ЗАКОН – ТЗ).
È importante notare che quando l’importatore del contributo è una società e la differenza tra la valutazione degli esperti e il valore di bilancio della proprietà conferita è positiva, c’è un profitto che dovrebbe essere tassato con l’imposta sulle società .
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Iscrizione del contributo nel Registro delle Imprese (Търговски регистър)
Il conferimento di beni immobili al capitale viene effettuato con l’atto costitutivo.
Non è necessario che questi sia autenticato.
L’atto costitutivo deve contenere il nome dell’importatore, una descrizione completa della proprietà conferita, il suo valore monetario e la base dei diritti dell’importatore.
La corretta descrizione dell’immobile è importante per la successiva iscrizione del contributo Registro Immobiliare (Имотен регистър).
Per iscrivere il contributo nel registro delle imprese è necessario presentare:
- il parere degli esperti;
- dichiarazione ex art. 264 (Certificazione degli obblighi), par. 1 del CODICE DI PROCEDURA FISCALE E ASSICURATIVA (ДАНЪЧНО-ОСИГУРИТЕЛЕН ПРОЦЕСУАЛЕН КОДЕКС) con autentica della firma del proprietario dell’immobile;
- dichiarazione-consenso ex art. 73 del codice commerciale (ТЪРГОВСКИ ЗАКОН – ТЗ) con autentica della firma del proprietario dell’immobile;
- prova della proprietà fondiaria, schizzo di una proprietà fondiaria, schema di un oggetto indipendente, schizzo combinato (se esiste un consolidamento delle proprietà fondiarie o cambio di identificatori), accertamento fiscale, ecc.;
- Verbale dell’assemblea generale dei soci o degli azionisti, se il contributore è una società.
Si tenga presente che nel certificare la dichiarazione di consenso ex art. 73 del codice commerciale (ТЪРГОВСКИ ЗАКОН – ТЗ), il notaio verifica se la persona è proprietaria dell’immobile. Ciò significa che anche i documenti che stabiliscono il diritto di proprietà devono essere presentati al notaio.
A seconda che si tratti della costituzione di una nuova società o dell’aumento di capitale con o senza l’ammissione di un nuovo socio, vengono presentati anche documenti aggiuntivi.
IMPORTANTE!!! La proprietà del bene conferito viene trasferita dalla data di iscrizione del conferimento nel Registro delle Imprese (Търговски регистър).
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Iscrizione del contributo nel registro immobiliare (Имотен регистър)
Affinché il trasferimento della proprietà del bene conferito sia opponibile a terzi l’amministratore della società deve inoltre inserire il conferimento nel Registro Immobiliare (Имотен регистър) presso l’ubicazione dell’immobile . Ad esempio, è possibile che un creditore del contribuente pignori l’immobile oppure che il contribuente lo trasferisca ad un altro soggetto con atto notarile. In questi casi rileva la data di iscrizione del conferimento nel Registro Immobiliare (Имотен регистър).
- estratto autenticato del contratto societario/atto costitutivo/statuto della società;
- il parere degli esperti;
- prova della proprietà dell’immobile (atto notarile, contratto di divisione volontaria, certificato di messa in esercizio della costruzione, ecc.);
- schizzi catastali e schemi catastali;
- certificato di accertamento fiscale;
- dichiarazione-consenso ex art. 73 del codice commerciale (ТЪРГОВСКИ ЗАКОН – ТЗ) con autentica della firma dell’importatore del conferimento;
- dichiarazione ex art. 264 (Certificazione degli obblighi), par. 1 del CODICE DI PROCEDURA FISCALE E ASSICURATIVA (ДАНЪЧНО-ОСИГУРИТЕЛЕН ПРОЦЕСУАЛЕН КОДЕКС) con autentica della firma del proprietario dell’immobile;
Tutti i documenti, ad eccezione del contratto di società/atto costitutivo/statuto della società, possono essere presentati in originale o in copia autenticata da un avvocato . Non è necessario che siano presentati in trascrizioni autenticate.
Per la registrazione di un’importazione viene pagata una tassa statale pari allo 0,1% della valutazione degli esperti.
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Quesiti in merito a questo tipo di operazione
In relazione alla procedura descritta di acquisizione di beni immobili da parte di un individuo, sorgono le seguenti domande:
- Quali conseguenze può portare questa operazione e sono state risparmiate le grosse spese (IVA e tassa di soggiorno)?
- È più facile e conveniente gestire un’abitazione di proprietà di una persona fisica o giuridica?
- Le autorità fiscali hanno la possibilità di tassare queste operazioni tenendo conto dell’operazione occulta e non di quella apparente?
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Rischi fiscali
Il risparmio su tasse e canoni si quantifica nella misura di circa il 23 per cento, di cui il 20 per cento di IVA e il 3 per cento di imposta locale sul prezzo di vendita.
Va aggiunto che al momento dell’operazione, la persona che ha acquisito azioni della società in cui è stato conferito l’immobile non è soggetta ad alcun obbligo fiscale ai sensi della Legge sull’imposta sul reddito delle società -Закон за Корпоративното Подоходно Облагане (ЗКПО) (chiarimento n. 26-I-223 del 20.08.2019 . dell’Ufficio centrale dell’Agenzia nazionale bulgara delle entrate ( Национална агенция за приходите (НАП (NAP))).
Sebbene a prima vista questa pratica sembri estremamente allettante, sia per gli imprenditori edili che per le persone fisiche – acquirenti, va tenuto presente che nasconde una serie di rischi fiscali, nonché numerose procedure amministrative.
Il conferimento di immobili ad una società commerciale e la successiva cessione delle quote di tale società commerciale ha lo scopo di trasferire l’immobile che è stato conferito alla società, e non di acquisire le quote della società allo scopo di sviluppare un’attività commerciale.
Secondo la definizione data dall’art . 63, par. 1 del del codice commerciale (ТЪРГОВСКИ ЗАКОН – ТЗ) , una società commerciale è un’associazione di due o più persone per l’effettuazione di operazioni commerciali con fondi comuni .
È importante notare che la prassi sopra descritta, quando viene costituita una società commerciale che non ha effettuato operazioni commerciali ed entro un breve periodo di tempo dalla sua costituzione, le sue quote sociali vengono trasferite da una persona all’altra, porta chiaramente il segni di un patto apparente e subdolo.
Secondo una teoria dato che questa società commerciale:
- non ha effettuato transazioni commerciali e
- poco dopo la sua iscrizione nel registro di commercio, le azioni della società vengono trasferite
è ovvio che abbiamo un patto apparente e mascherato .
L’operazione apparente è il conferimento e il contratto di cessione delle quote ex art. 129 del codice commerciale (ТЪРГОВСКИ ЗАКОН – ТЗ).
La transazione mascherata è la vendita dell’immobile
Contro questa teoria si può obbiettare che una società commerciale può benissimo svolgere un’attività immobiliare (vedi NACE Rev. 2 (Regolamento (CE) n. 1893/2006 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 20 dicembre 2006) Sezione L – Real estate activities (nelle note ricomprende gli gli affitti figurativi delle abitazioni occupate dai proprietari – NACE REV 2-46)
Tuttavia, se, successivamente, la società vende, scambia o cede in altro modo tale immobile a titolo oneroso, riduce il proprio capitale ed effettua un pagamento (in contanti o in natura) a favore della persona che ha effettuato il conferimento, l’operazione è considerata, ai fini fiscali, una vendita immobiliare alla data di iscrizione del contributo non monetario nel registro delle imprese.
In questi casi, il reddito si considera acquisito dalla persona fisica alla data di iscrizione della riduzione del capitale nel registro delle imprese.
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Aspetti fiscali dopo l’acquisto di azioni da parte della persona fisica
Gli aspetti fiscali si manifestano nelle seguenti linee guida:
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I.V.A.
La persona fisica che ha acquistato le quote societarie della società ha come unico scopo quello di possedere gli immobili conferiti , e non di svolgere attività commerciale.
La società è iscritta ai fini IVA in base all’art . 132, par. 1 in relazione all’art. 10, par. 1, punto 3 della legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС)( devono essere iscritti ai fini IVA i soggetti che hanno acquistato beni e servizi di cui all’articolo 10, comma 1 da persone iscritte )
Dopo la registrazione della società ai fini IVA, richiede che entro il 14 di ogni mese sia presentata una denuncia-dichiarazione , corredata dal registro degli acquisti e dal registro delle vendite del mese trascorso . Pertanto, il soggetto iscritto come amministratore e unico titolare del capitale (едноличния собственик на капитала (ЕСК)) della società dovrà presentare mensilmente la dichiarazione di cui all’art. 125 IVA unitamente ai registri di rendicontazione, anche in assenza di acquisti o vendite per il mese di riferimento. L’invio avviene esclusivamente per via telematica.
La compilazione del giornale di acquisto e del giornale di vendita, così come il riferimento della dichiarazione IVA, presenta alcune peculiarità e può richiedere l’aiuto professionale di un commercialista, almeno inizialmente.
Se la persona non presenta la dichiarazione mensile – dichiarazione IVA, allora ai sensi dell’art. 179, par. 1 della legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС), una sanzione patrimoniale è imposta alla persona giuridica da BGN 500 a BGN 10.000.
I registri di dichiarazione e segnalazione devono essere presentati entro il 14 di ogni mese, indipendentemente dal fatto che la società abbia transazioni o meno.
Se l’immobile è oggetto di successive cessioni imponibili sarà dovuta l’IVA, e quando è oggetto di cessioni esenti o è utilizzato per effettuare tali cessioni, si procederà a rettifica del credito d’imposta utilizzato dal contribuente, che sempre comporta un debito per l’imposta sul valore aggiunto per la società in cui la proprietà è conferita.
La cessazione della partita IVA della società può essere effettuata dall’interessato alle condizioni di cui all’art. 108, par. 3 della legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС). Secondo l’art. 108, par. 3 della legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС), persona iscritta in base all’art. 132 può presentare istanza di cancellazione quando, alla data di presentazione della domanda, non sussiste alcun motivo di obbligo di iscrizione.
Alla cessazione della partita IVA ex art. 111, par. 1, l’IVA grava sui beni disponibili, per il cui acquisto è stato utilizzato in tutto, in parte o proporzionalmente un credito d’imposta . In base all’art. 10, par. 2 della legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС), la società subentra di diritto a tutti i diritti e gli obblighi derivanti dalla presente legge in relazione al conferimento, ivi compreso il diritto alla detrazione del credito d’imposta e l’obbligo di rettifica del credito d’imposta utilizzato. In tal senso, anche se la società stessa non ha utilizzato un credito d’imposta per l’acquisto dell’immobile, in forza della successione legale disciplinata dall’art . 10, par. 2 della legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС) , alla cessazione dell’immatricolazione, l’IVA deve essere addebitata sui beni disponibili.
Quindi, ricapitolando ai fini IVA
La persona fisica acquista le quote societarie con lo scopo di acquisire indirettamente la proprietà dell’immobile tramite la società commerciale, e non per svolgere attività commerciale.
Solitamente, però, la società appena acquisita ha una partita IVA. Questo perché molto spesso gli imprenditori edili sono imprese con partita IVA, in quanto la loro attività è caratterizzata da grandi fatturati commerciali.
Tuttavia, quando l’imprenditore edile è una persona con partita IVA e conferisce l’immobile a una società commerciale di nuova costituzione, secondo le disposizioni dell’IVA, anche la nuova società dovrebbe essere registrata ai fini dell’IVA.
Tale iscrizione IVA da parte della nuova società deve essere effettuata presentando domanda di iscrizione entro 7 giorni dall’iscrizione del contributo nel Registro delle Imprese (iscrizione ex art. 132 IVA).
L’acquisto di quote di una società con partita IVA da parte di persona fisica comporta che ogni mese entro il 14 del mese devono essere presentate all’Agenzia delle Entrate le dichiarazioni IVA, anche quando sono pari a zero.
Se l’individuo non presenta una dichiarazione IVA mensile, la sanzione patrimoniale che verrà imposta è compresa tra BGN 500 e 1000. Evitare le sanzioni implica ricorrere ai servizi professionali di un commercialista, il che comporta costi aggiuntivi per l’individuo.
La cessazione dell’iscrizione IVA è possibile presentando istanza all’Agenzia Nazionale delle Entrate quando non sussistono i presupposti per l’iscrizione obbligatoria.
Tuttavia, in caso di cancellazione ai fini IVA, vi è una caratteristica importante, secondo la quale il soggetto che disdice la propria iscrizione è obbligato ad addebitare l’IVA sui beni che sono disponibili alla data della cancellazione e per i quali è stato utilizzato un credito d’imposta.
Nel caso specifico, sebbene la nuova società non abbia effettivamente utilizzato un credito d’imposta per l’acquisto dell’immobile (poiché in pratica l’IVA è stata utilizzata dall’impresa edile), essa sarà considerata, in forza della successione legale disciplinata dall’art . 10, par. 2 della legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС), il successore legale di tutte le obbligazioni dell’impresa edile.
Infatti, ai sensi dell’dall’art . 10, par. 2 della Legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС) nei casi di consegna all’acquirente da parte del soggetto trasformato, dell’alienante o del conferente a seguito di:
3. apporto di un contributo non monetario a una società commerciale;
la persona che riceve i beni o i servizi è il successore legale di tutti i diritti e gli obblighi previsti dalla Legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС) in relazione ad essi, incluso il diritto di detrarre un credito d’imposta e gli obblighi di apportare una correzione al credito d’imposta utilizzato.
La correzione al credito d’imposta utilizzato verrà effettuata ai sensi del comma 2 dell’art. 79 (Modifiche al credito d’imposta per l’uso di un bene o servizio) della Legge sull’imposta sul valore aggiunto(ЗДДС) in base alla formula prevista al punto 1 del terzo comma dello stesso art. 79.
ДД = НДДС x 1/20 x БГ
Dove
ДД дължимият данък – DD è l’imposta dovuta
НДДС – IVA addebitata al momento dell’acquisizione o della costruzione dell’immobile;
БГ – броят на годините – BG – il numero di anni dal verificarsi della circostanza, compreso l’anno del verificarsi della circostanza, fino alla scadenza del periodo di 20 anni, conteggiati dall’inizio dell’anno di esercizio del diritto al credito d’imposta, rispettivamente dall’inizio dell’anno di effettivo utilizzo, nel caso in cui l’immobile non venga utilizzato per più di un anno dopo l’anno di esercizio del diritto al credito d’imposta.
Ai sensi del comma 4 dell’art. 79 della Legge sull’imposta sul valore aggiunto(ЗДДС) il calcolo dell’imposta deve essere effettuato nel periodo d’imposta in cui si è verificata la circostanza rilevante, redigendo un protocollo, ai sensi dell’art. 66 (Adeguamenti al credito d’imposta utilizzato), comma 3 del Regolamento per l’applicazione della Legge sull’IVA – (ППЗДДС) di determinazione dell’importo dell’imposta dovuta e annotandolo nel libro delle vendite e nella dichiarazione di riferimento per tale periodo d’imposta.
È inoltre importante notare che se la nuova società decide di vendere l’immobile, tale operazione sarà soggetta ad IVA, a meno che non rientri nell’ipotesi di fornitura esente sopra discussa.
Tuttavia, quando l’immobile è soggetto a cessione esente, la società, in forza della successione legale disciplinata dall’art . 10, par. 2 della legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС), dovrà effettuare un conguaglio al credito d’imposta utilizzato dall’imprenditore Ai sensi dell’art. 79 (Modifiche al credito d’imposta per l’uso di un bene o servizio) comma 2 della Legge sull’imposta sul valore aggiunto(ЗДДС))
Se la società decide di affittare l’immobile ad un soggetto che lo utilizzerà a fini abitativi (ad esempio, il titolare della società), allora l’operazione di affitto sarà una cessione esente da IVA e la società avrà nuovamente l’obbligo di regolare il credito d’imposta utilizzato dall’impresa edile.
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Legge sulle imposte e tasse locali (Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ))
La società è proprietaria dell’immobile e a tale riguardo dovrà:
- imposta immobiliare e
- tassa per i rifiuti domestici .
Quando si parla di immobile ad uso abitativo, si ricorda che ai sensi dell’art. 25, par. 1 della Legge sulle imposte e tasse locali (Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ)) per un immobile che sia prima abitazione, l’imposta è dovuta con una riduzione del 50 per cento .
L’abitazione principale secondo la definizione legale data al § 1, punto 2 delle Ulteriori Disposizioni della Legge sulle imposte e tasse locali (Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ)) è la proprietà che serve a soddisfare le esigenze abitative del cittadino e dei membri della sua famiglia durante la parte predominante dell’anno.
Per le imprese, questa definizione di residenza principale non può essere applicata e quindi l’imposta sugli immobili è dovuta per intero, senza riduzioni.
La tassa per i rifiuti domestici sarà dovuta ai sensi dell’art. 62 – 64 della della Legge sulle imposte e tasse locali (Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ)), e l’importo specifico della tassa per i rifiuti domestici è determinato da un’ordinanza del consiglio comunale del rispettivo comune.
Nel Comune di Sofia, l’importo della tassa per i rifiuti domestici è determinato allo stesso modo per gli immobili residenziali di proprietà di una persona fisica e per gli immobili residenziali di proprietà di un’impresa (articolo 27, paragrafo 1 dell’ordinanza sulla determinazione e amministrazione dei Tasse locali e prezzi dei servizi forniti dal Comune metropolitano ).
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Accettiamo che la società non svolga un’attività e non abbia mai svolto tale attività, poiché questo non era lo scopo della sua creazione.
Tuttavia , una società che non svolge attività ai sensi del § 1, punto 30 delle Ulteriori Disposizioni della Legge sulla Tenuta della Contabilità in Bulgaria (Закона за счетоводството (ЗСч)) è tenuta a depositare una dichiarazione una tantum nel registro di commercio secondo un modulo approvato da un ordine del Ministro delle finanze per il primo periodo di riferimento , nel quale non sia stato effettuato entro il 30 giugno dell’anno successivo ( art. 38, comma 9, comma 2, lettera b. “a” della Legge sulla Tenuta della Contabilità in Bulgaria (Закона за счетоводството (ЗСч)). In caso di inadempimento di tale obbligo, viene inflitta una sanzione pecuniaria da 300 BGN a 2.000 BGN ( articolo 77, paragrafo 1 della Legge sulla Tenuta della Contabilità in Bulgaria (Закона за счетоводството (ЗСч)).
Tuttavia, è possibile che:
Se l’immobile viene utilizzato senza un contratto di locazione tra la società e l’unico titolare del capitale (едноличния собственик на капитала (ЕСК), si presume che vi sia un uso gratuito di un bene della società commerciale e una deviazione dalla tassazione ai sensi dell’art. 16, comma 2, comma 2, della Legge sull’imposta sul reddito delle società -Закон за Корпоративното Подоходно Облагане (ЗКПО . L’immobile deve essere utilizzato con un contratto di affitto determinato a prezzi di mercato e tale canone deve essere riportato come reddito della società . In questo caso, ci sarà la possibilità di registrare la casa come bene ammortizzabile fiscalmente nel piano di ammortamento fiscale e di conseguenza rilevare una quota di ammortamento fiscale.
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Cosa si dovrebbe fare se l’individuo decide di sciogliere la società e ottenere la proprietà?
Se il soggetto decide di sciogliere la società commerciale, aprire la procedura di liquidazione e ricevere l’immobile in quota di liquidazione , qui le cose dovrebbero svilupparsi come segue:
Con la presentazione della denuncia ai sensi dell’art. 77, par. 1 del CODICE FISCALE E ASSICURATIVO (Данъчно осигурителния процесуален кодекс (ДОПК)) presso l’ufficio competente del distretto territoriale dell’Agenzia nazionale bulgara delle entrate ( Национална агенция за приходите (НАП (NAP)) . Il certificato è rilasciato dall’ufficio competente dell’Agenzia nazionale bulgara delle entrate entro 60 giorni dal ricevimento della notifica. Durante questo periodo, l’Agenzia nazionale bulgara delle entrate può effettuare un’ispezione e può anche avviare una verifica dell’azienda. Il certificato rilasciato ai sensi dell’art. 77, par. 2 del el CODICE FISCALE E ASSICURATIVO (Данъчно осигурителния процесуален кодекс (ДОПК)) è condizione per l’esame dell’istanza di cessazione dell’attività e dichiarazione della società in liquidazione presso il registro di commercio (modulo di domanda B 6).
In relazione alla liquidazione della società, possono sorgere anche gravi oneri fiscali ai sensi delle disposizioni del codice civile e della legge sull’imposta sul reddito delle persone fisiche, se il prezzo di mercato dell’immobile al momento della distribuzione della quota di liquidazione è significativamente superiore a il valore di bilancio valore immobiliare.
In questo caso, le disposizioni di :
È possibile che, se il prezzo di mercato della proprietà non è aumentato in modo significativo, la base imponibile sia ai sensi della Legge sull’imposta sul reddito delle società che della Legge sulle imposte sul reddito delle persone fisiche non sia molto ampia o sia assente. Tuttavia, un altro problema non fiscale può sorgere quando l’immobile viene distribuito come quota di liquidazione.
Indubbiamente, il verbale di assegnazione dell’immobile nella quota di liquidazione dell’unico titolare del capitale (едноличния собственик на капитала (ЕСК), non è un atto di proprietà di beni immobili e non può essere iscritto nel registro immobiliare . Nell’art . 112 della Legge sulla proprietà (Закона за собствеността ) elenca tutti gli atti che sono soggetti all’iscrizione nel registro immobiliare, ma i protocolli di liquidazione, ad es. tra questi atti non sono elencati i protocolli per la ripartizione dei beni della società commerciale.
Ecco perché qui sarà necessario redigere un atto notarile di accertamento , al fine di accertare, sulla base di documenti, che il soggetto, dopo lo scioglimento della società e la sua assegnazione dell’immobile in quota di liquidazione, sia il proprietario di questo bene immobile. Il notaio richiederà i documenti pertinenti per accertare la proprietà dell’immobile da parte del privato. Per la redazione dell’atto notarile accertante e la sua iscrizione nel registro immobiliare sono dovute le spese notarili e la tassa di iscrizione nel registro immobiliare .
Per completezza si aggiunge qui che se la partita IVA della società non viene chiusa prima dell’apertura della procedura di cessazione dell’attività e di liquidazione della società, la società è tenuta a chiudere la partita IVA ai sensi dell’art . 107, comma 4, b. “bb” della ILegge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС), in quanto le conseguenze in ordine all’addebito dell’IVA sui beni sono descritte sopra al punto 1 “IVA”.
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Riepilogo
In sintesi, l’acquisto di quote societarie da una società commerciale in cui è conferito un appartamento, anziché l’acquisto dell’appartamento, comporterà per l’unico titolare del capitale (едноличния собственик на капитала (ЕСК) della società (titolare dell’appartamento) una serie di complicazioni di natura tecnica e amministrativa .
- Il pagamento dell’IVA sarà posticipato nel tempo, ma credo che non sarà evitato. L’IVA sui documenti disponibili al termine della registrazione IVA o alla vendita dell’appartamento è dovuta.
- E’ possibile essere debitori dell’imposta ex Art . 165 della Legge sull’imposta sul reddito delle società -Закон за Корпоративното Подоходно Облагане (ЗКПО e dell’imposta ex art. 38, par. 1, comma 2, della Legge sulle imposte sul reddito delle persone fisiche – Закон за Данъците bърху Доходите на Физическите Лица (ЗДДФЛ) sulla quota di liquidazione, e per la redazione dell’atto notarile di accertamento sarà corrisposto un compenso notarile.
- L’imposta sulla proprietà sarà pagata senza riduzione per la residenza principale.
L’Agenzia delle Entrate cerca attivamente e costantemente di contrastare questa pratica di vendita di immobili attraverso la vendita di quote societarie, supponendo che vi sia un’elusione della legge e addebitando l’IVA sugli immobili conferiti, oltre all’imposta sulle società.
Nella prassi giudiziaria non è condiviso il giudizio della presenza di un’operazione apparente (conferimento e vendita di quote societarie) e dissimulata (vendita dell’immobile) . Si presume che l’accordo mascherato vincoli le parti solo se sono soddisfatte le condizioni per la sua validità. Per il trasferimento dei diritti immobiliari è necessario un modulo notarile. Pertanto, non si può presumere che vi sia un trasferimento di proprietà con la transazione dissimulata, poiché la transazione apparente non è stata eseguita in forma notarile, ma c’è solo un’autenticazione notarile delle firme.
In conclusione , il privato non si sottrae al pagamento dell’IVA quando acquista un immobile dall’impresa edile che ha conferito l’immobile ad una società commerciale, ma è gravato da oneri e procedure aggiuntive.
Il fatto che la persona fisica non abbia la possibilità di beneficiare dell’agevolazione di cui all’art. 13, par. 1, b. “a” e b. “b” della Legge sulle imposte sul reddito delle persone fisiche – Закон за Данъците bърху Доходите на Физическите Лица (ЗДДФЛ) , se decide di voler vendere l’immobile subito dopo averlo acquisito dalla sua azienda , cioè diventarne proprietario già come individuo. Devono essere trascorsi tre anni da quando la persona fisica diventa proprietaria dell’immobile (per gli immobili residenziali) o cinque anni (per gli immobili non residenziali).
E’ possibile che dalla data di acquisto dell’immobile mediante suo conferimento ad una società commerciale, i termini di cui all’art. 13, par. 1, b. “a” e b. “b” della Legge sulle imposte sul reddito delle persone fisiche – Закон за Данъците bърху Доходите на Физическите Лица (ЗДДФЛ), ma poiché l’immobile mediante il suo conferimento è di proprietà della società e non dell’unico titolare del capitale (едноличния собственик на капитала (ЕСК), non può beneficiare delle agevolazioni previste dalla Legge sulle imposte sul reddito delle persone fisiche.
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Vedi: https://www.tita.bg/free/taxes/793
