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Bulgaria – Trattamento IVA delle transazioni immobiliari


DIRETTIVA 2006/112/CE DEL CONSIGLIO del 28 novembre 2006 relativa al sistema comune d’imposta sul valore aggiunto

La DIRETTIVA 2006/112/CE DEL CONSIGLIO del 28 novembre 2006 relativa al sistema comune d’imposta sul valore aggiunto (Vedi versione consolidata al 01/01/2025) ha istituito il sistema comune d’imposta sul valore aggiunto (IVA).

L’applicazione dell’IVA avviene se, obbligatoriamente, sussistono i seguenti tre presupposti:

Le operazioni fuori campo IVA sono le transazioni non assoggettate all’imposta sul valore aggiunto. Questo perché le operazioni fuori campo IVA sono operazioni in cui manca almeno uno dei tre presupposti sopracitati.

Ai sensi della DIRETTIVA 2006/112/CE DEL CONSIGLIO del 28 novembre 2006 relativa al sistema comune d’imposta sul valore aggiunto (Vedi versione consolidata al 01/01/2025) le operazioni che rientrano nel campo IVA sono classificate in:

  • imponibili – Titolo IV  della DIRETTIVA 2006/112/CE DEL CONSIGLIO del 28 novembre 2006 – Le operazioni imponibili sono quelle operazioni in cui sono presenti tutti e tre i presupposti (Oggettivo, Soggettivo e Territoriale)  per l’applicazione dell’IVA ;
  • non imponibili – Le operazioni non imponibili sono quelle operazioni dove manca uno, o addirittura due dei tre presupposti (Oggettivo, Soggettivo e Territoriale);
  • escluse, ovvero quelle operazioni che all’interno di una fattura vengono distinte dalla dicitura “escluse articolo ——-.
    Possiamo identificarle come  operazioni che:

    • non danno luogo a particolari obblighi
    • non vanno ad incrementare il volume d’affari
    • dove non è presente il presupposto oggettivo;
  • esenti – Titolo IX  della DIRETTIVA 2006/112/CE DEL CONSIGLIO del 28 novembre 2006.

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Imponibilità IVA delle  transazioni immobiliari ai sensi della DIRETTIVA 2006/112/CE DEL CONSIGLIO del 28 novembre 2006

Ai sensi del primo comma dell’art. 135 della DIRETTIVA 2006/112/CE DEL CONSIGLIO del 28 novembre 2006 :
Gli Stati membri esentano le operazioni seguenti:

………….

j)  le cessioni di fabbricati o di una frazione di fabbricato e del suolo ad essi pertinente, diversi da quelli di cui all’articolo 12, paragrafo 1, lettera a) (ossia la cessione, effettuata anteriormente alla prima occupazione, di un fabbricato o di una frazione di fabbricato e del suolo pertinente;);
k)  le cessioni di fondi non edificati diverse dalle cessioni di terreni edificabili di cui all’articolo 12, paragrafo 1, lettera b) (ossia la cessione di un terreno edificabile);
l)  l’affitto e la locazione di beni immobili.

Ai sensi del secondo  comma dell’art. 12 della DIRETTIVA 2006/112/CE DEL CONSIGLIO del 28 novembre 2006 :

“Ai fini del paragrafo 1, lettera a), si considera «fabbricato» qualsiasi costruzione incorporata al suolo.

Gli Stati membri possono determinare le modalità di applicazione del criterio di cui al paragrafo 1, lettera a), alla trasformazione di edifici, nonché il concetto di suolo pertinente.

Gli Stati membri possono applicare criteri diversi dalla prima occupazione, quali il criterio del periodo che intercorre tra la data di completamento dell’edificio e la data di prima cessione, oppure quello del periodo che intercorre tra la data di prima occupazione e la data della successiva cessione, purché tali periodi non superino rispettivamente cinque e due anni.”

Ai sensi del terzo  comma dell’art. 12 della DIRETTIVA 2006/112/CE DEL CONSIGLIO del 28 novembre 2006 :
“Ai fini del paragrafo 1, lettera b), si considerano «terreni edificabili» i terreni, attrezzati o no, definiti tali dagli Stati membri.”

Ai sensi del primo comma dell’art. 135 della DIRETTIVA 2006/112/CE DEL CONSIGLIO del 28 novembre 2006

Sono escluse dall’esenzione di cui al paragrafo 1, lettera l), le operazioni seguenti:

a)  le prestazioni di alloggio, quali sono definite dalla legislazione degli Stati membri, effettuate nel settore alberghiero o in settori aventi funzioni analoghe, comprese le locazioni di campi di vacanza o di terreni attrezzati per il campeggio;
b)  le locazioni di aree destinate al parcheggio dei veicoli;


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L’IVA in Bulgaria sulle transazioni immobiliari

In Bulgaria il regime dell’imposta sul valore aggiunto (IVA) è regolato dalla Legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС) e dal Regolamento per la sua applicazione – ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ДАНЪК ВЪРХУ ДОБАВЕНАТА СТОЙНОСТ  (ППЗДДС).

In Bulgaria l’applicazione dell’IVA avviene se, obbligatoriamente,  sussistono i seguenti tre presupposti:

Dando per scontato il presupposto territoriale, verranno valutate, ai fini dell’assoggettamento ad IVA , solo le transazioni immobiliari poste in atto da persone, siano esse fisiche o giuridiche,  nello svolgimento di un’attività economica indipendente.

L’art.45 della Legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС) contiene le specifiche disposizioni  per le transazioni immobiliari.

“Art. 45. 
(1) La consegna esentata è il trasferimento del diritto di proprietà sulla terra, la costituzione o il trasferimento di diritti reali limitati sulla terra, nonché l’affitto o la locazione.

(2)  La costituzione o il trasferimento del diritto di costruire è considerata una fornitura esente ai sensi del par. 1 fino al momento del rilascio del permesso di costruzione (разрешение за строеж на сградата) per l’edificio per il quale è costituito o trasferito il diritto di costruzione.

(3) La consegna esente è anche la consegna di edifici o parti di essi non nuovi, la consegna di terreni adiacenti ad essi, nonché la costituzione e il trasferimento di altri diritti di proprietà su di essi.

(4) Anche la locazione di un edificio o di una parte di esso per uso abitativo a una persona fisica che non è un commerciante è una prestazione esente.

(5) Il paragrafo 1 non si applica in relazione a:

  1. il trasferimento dei diritti di proprietà sui terreni regolamentati (урегулиран поземлен имот o УПИ) secondo la Legge sullo sviluppo territoriale (ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА (ЗУТ)) , ad eccezione dei terreni adiacenti agli edifici che non sono nuovi;
  2. la cessione del diritto di proprietà o di altri diritti reali, nonché la locazione di attrezzature, macchine, impianti ed edifici fissati al suolo o interrati e;
  3. i trasferimenti di proprietà o di altri diritti reali, nonché la locazione di campeggi, aree di sosta camper, colonie, parcheggi e simili;
  4. il trasferimento della proprietà dei terreni adiacenti alle nuove costruzioni, nonché la costituzione e il trasferimento di altri diritti reali su tali terreni.

(6) Il paragrafo 4 non si applica all’alloggio in alberghi, motel, ville e villaggi turistici, camere private, ville, case, bungalow, campeggi, lodge, camere turistiche, locande, locande, pensioni, aree di sosta per roulotte, colonie di vacanze, strutture di riposo stazioni, centri termali e complessi sanatori.

(7) Nei casi di consegna ai sensi del par. 1, 3 e 4 il fornitore può scegliere di renderlo imponibile.”

Quindi, generalmente, la vendita di terreni in Bulgaria è  esente da IVA.

Eccezione fondamentale: la vendita di proprietà terriera regolamentata (урегулиран поземлен имот o УПИ),  terreni designati per la costruzione ai sensi Legge sullo sviluppo territoriale (ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА (ЗУТ)). La vendita di terreni regolamentati è soggetta a IVA all’aliquota standard del 20%.

Nel rispetto della lettera J) del primo comma dell’art. 135 della DIRETTIVA 2006/112/CE DEL CONSIGLIO del 28 novembre 2006,  ai sensi dell’art.45 della Legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС), il trattamento IVA delle transazioni immobiliari, attinenti ad un edificio, in Bulgaria dipende dal fatto che questi sia considerato “nuovo” (La vendita di nuovi edifici è soggetta a IVA all’aliquota ordinaria del 20%) o “vecchio” (operazione esente) .

Ai sensi del § 1.  delle Disposizioni aggiuntive (Допълнителни разпоредби) alla Legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС)

 Sono ” nuovi edifici ” gli edifici:

a) che, alla data in cui è divenuta esigibile l’imposta sulla loro fornitura, si trovano nella fase di “costruzione grezza (груб строеж)“, oppure

b) per i quali, alla data in cui è divenuta esigibile l’imposta per la loro consegna, non sono trascorsi 60 mesi, conteggiati dalla data in cui è stato rilasciato il permesso d’uso (разрешение за ползване) o il certificato di messa in servizio (удостоверение за въвеждане в експлоатация ) ai sensi della ai sensi Legge sullo sviluppo territoriale (ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА (ЗУТ)) , O

c) che soddisfano le seguenti condizioni:

aa) rappresentano parti separate come oggetti autonomi di edifici esistenti a seguito di lavori di ristrutturazione e/o di ulteriore costruzione, e tali parti possono essere oggetto di forniture separate o rappresentano edifici per i quali sono sostenuti i costi diretti per la ricostruzione, la ristrutturazione importante e/o la ricostruzione non è inferiore a un terzo del prezzo di mercato di questi edifici alla data in cui è stata rilasciata un nuovo permesso d’uso (разрешение за ползване) o il certificato di messa in servizio (удостоверение за въвеждане в експлоатация ) ai sensi della ai sensi Legge sullo sviluppo territoriale (ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА (ЗУТ)) (Vedi:Bulgaria – Trasferimenti Immobiliari – Atto 14, 15, 16 – Il Permesso d’uso – Certificato di Messa in Servizio), E

bb) dalla data in cui è divenuta esigibile l’imposta per la loro consegna, non sono trascorsi 60 mesi, conteggiati dalla data in cui è stata rilasciata un nuovo permesso d’uso (разрешение за ползване) o il certificato di messa in servizio (удостоверение за въвеждане в експлоатация ) ai sensi della ai sensi Legge sullo sviluppo territoriale (ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА (ЗУТ)).

Come abbiamo visto, in Bulgaria, le transazioni immobiliari che hanno per oggetto “vecchi edifici” sono generalmente, ai sensi dell’art. 45 della Legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС),  esenti da IVA. Tuttavia, il venditore, nei casi di consegna ai sensi del par. 1, 3 e 4 dell’dell’art. 45, ai sensi del settimo comma dello stesso articolo, può scegliere di rendere fornitura imponibile la transazione immobiliare.“

IVA sulla locazione di immobiliari in Bulgaria

Come abbiamo visto, ai sensi dell’art. 45 della Legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС), la locazione di terreni o di vecchi edifici è generalmente esente da IVA.
Tuttavia, come per la vendita di vecchi edifici, il locatore può scegliere di renderla una fornitura imponibile.
La locazione di nuovi edifici è sempre soggetta ad IVA all’aliquota ordinaria del 20%.

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Emissione della fattura

Ai sensi dell’Art. 113. della Legge sull’imposta sul valore aggiunto – Закон за Данък Върху Добавената Стойност (ЗДДС): Ogni soggetto passivo – fornitore è tenuto a emettere una fattura per la fornitura di beni o servizi da lui eseguiti o al ricevimento di un pagamento anticipato, tranne nei casi in cui la consegna è documentata con un protocollo ai sensi dell’art. 117 . La fattura cartacea deve essere emessa in almeno due copie: per il fornitore e per il destinatario.
il  fornitore, soggetto passivo, può non emettere la fattura per le forniture per le quali il destinatario non è  un soggetto  passivo.