{"id":6361,"date":"2023-04-02T08:16:13","date_gmt":"2023-04-02T08:16:13","guid":{"rendered":"http:\/\/tayros.bg\/?p=6361"},"modified":"2025-02-19T05:59:50","modified_gmt":"2025-02-19T05:59:50","slug":"bulgaria-acquisizione-di-beni-immobili-da-parte-di-persone-fisiche-attraverso-una-partecipazione-in-una-societa-in-cui-la-proprieta-e-conferita","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/tayros.bg\/index.php\/2023\/04\/02\/bulgaria-acquisizione-di-beni-immobili-da-parte-di-persone-fisiche-attraverso-una-partecipazione-in-una-societa-in-cui-la-proprieta-e-conferita\/","title":{"rendered":"Bulgaria – Acquisizione di beni immobili da parte di persone fisiche attraverso una partecipazione in una societ\u00e0 in cui la propriet\u00e0 \u00e8 conferita"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a><\/p>\n

\u00c8 possibile risparmiare l’IVA sul conferimento di immobili in una societ\u00e0 commerciale?<\/span>
\nQuesto problema \u00e8 abbastanza comune nella pratica quando un’azienda desidera vendere un immobile e allo stesso tempo evitare di addebitare l’IVA sulla vendita.<\/span>
\nOltre all’elusione dell’IVA, un altro motivo che spinge le aziende a tale pratica \u00e8 il risparmio delle tasse locali e delle spese notarili.<\/span><\/p>\n

CHE COS’\u00c8 L’APORT?<\/strong><\/p>\n

Secondo la legge commerciale bulgara, nel processo di registrazione delle societ\u00e0 commerciali, i proprietari (fondatori) dovrebbero fornire il capitale iniziale alla societ\u00e0 di nuova costituzione.
\nIl capitale iniziale pu\u00f2 generalmente essere fornito in due forme: capitale monetario e non monetario, che pu\u00f2 essere sotto forma di beni materiali, immateriali e altri beni non monetari.<\/p>\n

Il capitale non monetario \u00e8 chiamato contributo ed \u00e8 un contributo non monetario al capitale di una societ\u00e0 commerciale.\u00a0I contributi devono essere iscritti nello statuto della societ\u00e0.
\nQuando dal punto di vista giuridico viene effettuato un conferimento di beni non monetari, la persona che conferisce tali beni ne trasferisce la propriet\u00e0 alla societ\u00e0 commerciale al cui capitale parteciper\u00e0 il socio.\u00a0In cambio di questo trasferimento di propriet\u00e0, il conferente ricever\u00e0 azioni della societ\u00e0 commerciale.<\/span><\/p>\n

\u00c8 importante notare che, secondo la legislazione commerciale bulgara, il lavoro o il servizio prestato da uno dei soci non pu\u00f2 essere oggetto di contributo contributivo, in quanto non pu\u00f2 servire a soddisfare i creditori della societ\u00e0.<\/p>\n

Quando viene effettuato un contributo al capitale di una societ\u00e0 commerciale, il contributo, ai sensi\u00a0dell’art.\u00a072<\/strong> del\u00a0codice commerciale<\/a> (\u0422\u042a\u0420\u0413\u041e\u0412\u0421\u041a\u0418 \u0417\u0410\u041a\u041e\u041d \u2013 \u00a0\u0422\u0417)<\/a>,<\/em><\/strong> dovrebbe essere valutato da 3 esperti indipendenti nominati dall’Agenzia di registrazione.\u00a0<\/span>\u00c8 importante tenere presente che la valutazione nel patto societario, rispettivamente nello statuto, non pu\u00f2 essere superiore a quella data dagli esperti.<\/p>\n

ASPETTI FISCALI DEI REDDITI IMMOBILIARI<\/span><\/strong><\/p>\n

La legge sull\u2019imposta sul valore aggiunto \u2013 \u0417\u0430\u043a\u043e\u043d \u0437\u0430 \u0414\u0430\u043d\u044a\u043a \u0412\u044a\u0440\u0445\u0443 \u0414\u043e\u0431\u0430\u0432\u0435\u043d\u0430\u0442\u0430 \u0421\u0442\u043e\u0439\u043d\u043e\u0441\u0442 (\u0417\u0414\u0414\u0421)<\/strong><\/a> contiene disposizioni speciali in materia di tassazione dell’IVA sulla vendita di immobili.<\/span><\/p>\n

Secondo la normativa tributaria bulgara, quando l’oggetto di un’operazione di vendita \u00e8 un vecchio edificio, pu\u00f2 essere esente da IVA, ma quando l’immobile \u00e8 definito come “nuova costruzione”, l’operazione \u00e8 imponibile e dovrebbe essere gravata dell’IVA del 20%.<\/strong> .<\/span><\/p>\n

Come si evince da quanto precede, \u00e8 essenziale definire i concetti di “nuovo edificio<\/strong>” e “vecchio edificio<\/strong>” ai sensi della legge sull\u2019imposta sul valore aggiunto \u2013 \u0417\u0430\u043a\u043e\u043d \u0437\u0430 \u0414\u0430\u043d\u044a\u043a \u0412\u044a\u0440\u0445\u0443 \u0414\u043e\u0431\u0430\u0432\u0435\u043d\u0430\u0442\u0430 \u0421\u0442\u043e\u0439\u043d\u043e\u0441\u0442 (\u0417\u0414\u0414\u0421)<\/strong><\/a><\/span>in quanto ci\u00f2 avr\u00e0 un’incidenza diretta sulla tassazione.<\/p>\n

Per quanto riguarda i \u201cvecchi fabbricati\u201d, la normativa tributaria bulgara dice che si tratta di fabbricati non definibili come nuovi.<\/p>\n

Ai sensi dell’IVA, per \u201cnuova costruzione\u201d si intende un fabbricato in cui \u00e8 presente una delle seguenti circostanze:<\/strong><\/span>
\nAlla data dell’operazione, l’immobile si trova allo stato di \u201ccostruzione grezza\u201d di ultimazione.<\/span><\/strong>
\nAlla data dell’operazione non sono trascorsi 60 mesi, conteggiati dalla data di rilascio del permesso d’uso (legge 16) o del certificato di messa in servizio.\u00a0<\/span>Rappresentano interventi migliorativi su vecchi fabbricati, che ai sensi dell’IVA sono definiti \u201cnuovi fabbricati\u201d.<\/span><\/strong><\/p>\n

Come abbiamo gi\u00e0 commentato, in pratica accade spesso che gli imprenditori edili si sforzino di evitare l’IVA quando vendono immobili, poich\u00e9 in pratica questa imposta aumenta il prezzo dell’immobile, soprattutto quando gli acquirenti sono persone fisiche che non hanno diritto al credito d’imposta .<\/p>\n

Uno dei modi in cui si evita in pratica l’effetto dell’IVA \u00e8 che invece di concludere una transazione diretta per l’acquisto e la vendita dell’immobile tra il promotore e il privato, prima l’immobile viene conferito a una societ\u00e0 di nuova costituzione, poi le azioni di questa societ\u00e0 da trasferire alla persona fisica che \u00e8 il vero acquirente dell’immobile.<\/p>\n

In questo modo il privato diventa l’unico proprietario del capitale della societ\u00e0, la cui propriet\u00e0 \u00e8 anche l’immobile stesso.<\/span><\/p>\n

Il conferimento di beni immobili ad una societ\u00e0 commerciale e la successiva cessione delle quote di tale societ\u00e0 commerciale ha lo scopo di trasferire l’immobile che \u00e8 stato conferito alla societ\u00e0, e non di acquisire le quote della societ\u00e0 ai fini dello sviluppo dell’attivit\u00e0 imprenditoriale.<\/p>\n

I motivi che dettano questa pratica sono diversi:<\/p>\n

Dal punto di vista dell’IVA, la cessione di quote societarie \u00e8 una cessione esente da IVA.\u00a0Ci\u00f2 significa che quando vengono vendute le azioni di una societ\u00e0 in cui \u00e8 conferito un bene immobile, invece di vendere l’immobile stesso, questa transazione \u00e8 esentasse.<\/p>\n

Dal punto di vista dell’IVA, l’atto stesso di conferire beni immobili ad una societ\u00e0 commerciale non costituisce un’operazione soggetta ad IVA.\u00a0Si tratta di un’eccezione legale in cui, sebbene il contribuente trasferisca la propriet\u00e0 dell’immobile alla societ\u00e0 commerciale, non sorge alcun debito IVA.<\/p>\n

Dal punto di vista della legge sulle imposte e tasse locali (\u0417\u0430\u043a\u043e\u043d\u0430 \u0437\u0430 \u043c\u0435\u0441\u0442\u043d\u0438\u0442\u0435 \u0434\u0430\u043d\u044a\u0446\u0438 \u0438 \u0442\u0430\u043a\u0441\u0438\u00a0(\u0417\u041c\u0414\u0422))<\/em><\/a><\/strong>, il conferimento di beni immobili ad una societ\u00e0 commerciale, cos\u00ec come la successiva vendita di quote societarie, non danno luogo ad obbligo di imposte e tasse locali.<\/span><\/p>\n

Dal punto di vista delle spese di trasferimento notarile, va notato che il trasferimento notarile di quote societarie \u00e8 notevolmente pi\u00f9 economico del trasferimento di beni immobili.<\/span><\/p>\n

Per la persona fisica che acquisisce quote societarie della societ\u00e0 di nuova costituzione, al momento dell’operazione di trasferimento delle quote non sorgono obblighi relativi alle imposte societarie ai sensi della ZKPO.<\/p>\n

Come si evince dalle motivazioni sopra esposte, si pu\u00f2 concludere che per la persona fisica che \u00e8 il vero acquirente dell’immobile, la pratica descritta gli consente di risparmiare circa il 23% di tasse (20% di IVA e una media del 3% tassa locale).<\/p>\n

Il conferimento<\/span><\/strong>\u00a0\u00e8 un\u00a0<\/span>contributo\u00a0<\/span><\/strong>non monetario<\/span><\/em><\/strong>\u00a0al capitale di una societ\u00e0 commerciale.<\/span><\/strong><\/p>\n

I contributi forniti dai fondatori alla societ\u00e0 sono generalmente monetari, ma \u00e8 possibile che il socio (azionista) effettui un contributo per registrare determinate azioni o quote della societ\u00e0.<\/p>\n

Il pi\u00f9 delle volte<\/strong>\u00a0il contributo in natura rappresenta\u00a0diritti di propriet\u00e0 su beni immobili<\/strong>\u00a0, ma possono essere conferiti anche beni mobili (macchine, autoveicoli, ecc.), diritti su marchio o brevetto, crediti, ecc.<\/p>\n

Il conferimento dell’immobile in una societ\u00e0 commerciale non \u00e8 una vendita o una donazione, ma un modo specifico di alienare l’oggetto da una persona che, in cambio di questo oggetto, registra un certo numero di azioni o azioni in una societ\u00e0 commerciale.<\/span><\/p>\n

Per chiarezza:<\/p>\n

La societ\u00e0 “X” possiede propriet\u00e0 immobiliari.\u00a0Ha conferito questo bene immobile alla societ\u00e0 “Y”<\/span> da lui fondata. Dopo l’iscrizione nel registro delle imprese della societ\u00e0 “Y”, la societ\u00e0 “X” detiene il 100% del capitale della societ\u00e0 “Y” e la societ\u00e0 “Y” \u00e8 proprietaria dell’immobile.<\/span><\/em><\/p>\n

Dopo la costituzione della societ\u00e0 “Y”, il titolare delle azioni della societ\u00e0, che \u00e8 la societ\u00e0 “X”, vende le quote della societ\u00e0 ai sensi dell’art\u00a0<\/strong>.\u00a0129<\/strong> del \u00a0codice commerciale (\u0422\u042a\u0420\u0413\u041e\u0412\u0421\u041a\u0418 \u0417\u0410\u041a\u041e\u041d \u2013 \u00a0\u0422\u0417)<\/strong><\/a>\u00a0.\u00a0In questo modo si trasferisce anche la propriet\u00e0 dell’immobile.<\/span><\/em><\/p>\n

Il conferimento di immobili<\/span><\/strong>\u00a0ad una societ\u00e0 commerciale\u00a0<\/span>e la successiva cessione delle quote<\/span><\/strong>\u00a0di tale societ\u00e0 commerciale\u00a0<\/span>ha lo scopo di trasferire l’immobile<\/span><\/strong>\u00a0che \u00e8 stato conferito alla societ\u00e0, e non di acquisire le quote della societ\u00e0 allo scopo di sviluppare un’attivit\u00e0 commerciale.<\/span><\/p>\n

Secondo la definizione data dall’art\u00a0<\/strong>.\u00a063, par.\u00a01<\/strong> del del \u00a0codice commerciale (\u0422\u042a\u0420\u0413\u041e\u0412\u0421\u041a\u0418 \u0417\u0410\u041a\u041e\u041d \u2013 \u00a0\u0422\u0417)<\/strong><\/a>\u00a0<\/em> , una societ\u00e0 commerciale<\/strong>\u00a0\u00e8\u00a0un’associazione<\/strong>\u00a0di due o pi\u00f9 persone\u00a0per l’effettuazione\u00a0di operazioni commerciali<\/em>\u00a0con fondi comuni\u00a0<\/strong>.<\/u><\/p>\n

\u00c8 importante notare che la prassi sopra descritta, quando viene costituita una societ\u00e0 commerciale che non ha effettuato operazioni commerciali ed entro un breve periodo di tempo dalla sua costituzione, le sue quote sociali vengono trasferite da una persona all’altra, porta chiaramente il segni di un patto apparente e subdolo.<\/span><\/strong><\/p>\n

Secondo una teoria dato che questa societ\u00e0 commerciale:<\/strong><\/p>\n