Il Lending Crowdfunding Immobiliare (Crowdlending Immobiliare)

Il termine crowdfunding indica il processo con cui più persone (“folla” o crowd) conferiscono somme di denaro (funding), anche di modesta entità, per finanziare un progetto imprenditoriale o iniziative di diverso genere.

L’espressione crowdfunding rappresenta una tipologia di finanziamento collettivo attuata da un gruppo di persone che uniscono le proprie risorse per la realizzazione di un progetto. Con l’avvento di Internet, questo processo è stato mediato dalle piattaforme digitali.

Conferire denaro in un determinato progetto, che viene selezionato attraverso l’utilizzo di una piattaforma online, significa diventare un donatore, un finanziatore o un investitore a seconda della natura del progetto nel quale si sceglie di mettere i propri soldi.

Esistono diversi tipi di crowdfunding, fra cui Equity crowdfunding e Lending crowdfunding, termini che indicano due distinte modalità di investimento. Le loro caratteristiche sono differenti, così come i loro vantaggi. Per investire in sicurezza e in maniera consapevole occorre senz’altro comprendere a fondo la loro natura:

  • Equity crowdfunding: permette di acquistare le quote di una società di capitali, investendo così in essa il proprio denaro. In cambio del proprio contributo, l’investitore si aspetta di ottenere un forte aumento del valore delle proprie quote e/o la distribuzione di un importante utile da parte dell’azienda.

  • Lending crowdfunding: permette di prestare il proprio denaro ad un’azienda, che lo utilizzerà per i suoi piani di sviluppo pagando un rendimento prefissato sul proprio prestito.

Il Lending Crowdfunding Immobiliare, definito anche come Crowdlending Immobiliare, restringe il campo del Crowdfunding alle operazioni di finanziamento dei progetti immobiliari proposti.

Il Crowdlending Immobiliare è un sistema di finanziamento collettivo di progetti immobiliari.

Un gruppo di persone presta denaro ad un’azienda) per la realizzazione di un progetto di construzione o riconversione immobiliare. A differenza del crowdequity i prestatori non diventano azionisti dell’azienda proponente il progetto, ma rimangono appunto prestatori a cui viene remunerato il capitale prestato.

Come funziona il crowdlending: ci sono specifiche piattaforme web autorizzate dalla Consob a far incontrare soggetti interessati ad investire denaro e aziende con progetti immobiliari che ricercano finanziamenti. Queste piattaforme sono anche autorizzate alla raccolta del denaro e al pagamento degli interessi proquota. Essendo una forma di finanziameno dal basso è possibile partecipare a progetti immobiliari importanti investendo anche piccole cifre.

Il privato che investe  finanzia il progetto immobiliare a titolo di prestito. Diventerà quindi creditore della società che ha proposto l’operazione, non partecipando al rischio imprenditoriale di quest’ultima.

Regolamento UE n. 2020/1503 del 7 ottobre 2020

Il 10 novembre 2021 è entrato in vigore il Regolamento UE n. 2020/1503 del 7 ottobre 2020 (c.d. “Regulation on European Crowdfunding Service Providers for Business” , “European
Crowdfunding Service Providers Regulation” (ESCPR) o “Regolamento ECSP”),  che modifica:

Il Regolamento UE n. 2020/1503 del 7 ottobre 2020 è destinato ad avere rilevanti novità per i fornitori dei servizi / le piattaforme di crowdfunding, proponendosi di armonizzare le regole di comportamento a livello europeo e di aumentare conseguentemente sia le capacità di raccolta sul mercato dei capitali che quelle di investimento su base transfrontaliera.

Nel contesto italiano l’applicazione della nuova normativa contribuirà inoltre ad uniformare parzialmente l’attuale quadro normativo che è differenziato tra

In base al regime transitorio previsto dal Regolamento UE n. 2020/1503 le piattaforme di crowdfunding, già operative alla data di entrata in vigore, avranno un anno di tempo per adeguarsi alla nuova normativa potendo continuare ad operare secondo le regole nazionali fino al 10 novembre 2022.

Il Regolamento UE n. 2020/1503 del 7 ottobre 2020 (“European
Crowdfunding Service Providers Regulation” (ESCPR))
, pur avendo alcune analogie con il Regolamento Consob applicabile all’equity / debt crowdfunding, introduce diverse novità per gli operatori del settore che riguarderanno;

  • il sistema autorizzativo e le regole di vigilanza prudenziale;
  •  la trasparenza;
  • la tutela degli investitori; 
  • la gestione dei conflitti di interesse.

La normativa europea avrà un ambito applicativo più ampio dell’attuale normativa italiana, in quanto si applicherà ai fornitori di servizi di

  • equity crowdfunding;
  • debt crowdfunding;
  • lending crowdfunding,

con l’esclusione dei prestiti peer-to-peer ai privati, a cui continueranno ad applicarsi le normative locali, ove esistenti.

Il Regolamento UE n. 2020/1503 del 7 ottobre 2020 sul Crowdfunding consentirà ai fornitori europei di servizi di Crowdfunding (European Crowdfunding Service Providers o ECSP) di operare in tutti i Paesi dell’Unione Europea.

Allo scopo di promuovere la prestazione transfrontaliera dei servizi di crowdfunding, di agevolare l’esercizio della libertà di offrire e ricevere tali servizi nel mercato interno e di promuovere le attività transfrontaliere di finanziamento delle imprese, il Regolamento stabilisce requisiti uniformi in tema di prestazione dei servizi crowdfunding, di organizzazione, di autorizzazione e di vigilanza degli ECSP, nonché in tema di tutela degli investitori.

Dal momento che le nuove norme in materia di crowdfunding sono state introdotte dal legislatore europeo tramite lo strumento del regolamento, che, a norma dell’articolo 288, paragrafo 2 (Il regolamento ha portata generale. Esso è obbligatorio in tutti i suoi elementi e direttamente applicabile in ciascuno degli Stati membri”) del Trattato sul funzionamento dell’Unione europea (TFUE), ha portata generale ed è obbligatorio in tutti i suoi elementi e direttamente applicabile in ciascuno degli Stati membri,  le stesse producono effetti vincolanti nei confronti di tutti coloro che sono tenuti al rispetto del diritto dell’Unione europea, senza bisogno di misure di recepimento da parte degli Stati membri nel loro ordinamento giuridico interno. Gli Stati membri non potranno unilateralmente adottare provvedimenti interni volti a limitare l’applicazione delle norme del regolamento, né farne un’applicazione incompleta o selettiva. Inoltre, tutte le norme di diritto nazionale che risulteranno in contrasto con la normativa introdotta dal regolamento europeo andranno disapplicate.

Ambito di applicazione

Il Regolamento trova applicazione

  • sia rispetto ai servizi crowdfunding basati sull’investimento (il cosiddetto equity crowdfunding)
  • sia rispetto ai servizi crowdfunding basati sul prestito (il cosiddetto lending crowdfunding).

Secondo la definizione fornita dall’articolo 2 del Regolamento UE n. 2020/1503 del 7 ottobre 2020, s’intende

    • per «servizio di crowdfunding»  l’abbinamento tra gli interessi a finanziare attività economiche di investitori e titolari di progetti tramite l’utilizzo di una piattaforma di crowdfunding, che consiste in una delle seguenti attività:
      • intermediazione nella concessione di prestiti;
      • collocamento senza impegno irrevocabile, di cui all’allegato I, sezione A, punto 7), della direttiva 2014/65/UE, di valori mobiliari e strumenti ammessi a fini di crowdfunding emessi da titolari di progetti o società veicolo, e ricezione e trasmissione degli ordini di clienti, di cui al punto 1 di detta sezione, relativamente a tali valori mobiliari e strumenti ammessi a fini di crowdfunding;
    • per «piattaforma di crowdfunding», un sistema informatico pubblicamente accessibile basato su internet, gestito o amministrato da un fornitore di servizi di crowdfunding;

Tenuto conto dei rischi associati agli investimenti legati al crowdfunding e in un’ottica di tutela degli investitori, l’articolo 1 del Regolamento UE fissa, un limite quantitativo al suo ambito di applicazione, stabilendo, all’articolo 1, che le norme ivi contemplate non trovano applicazione alle offerte che abbiano un corrispettivo totale superiore a 5 milioni di euro, calcolati su un periodo di 12 mesi (soglia generalmente utilizzata dalla maggior parte degli Stati membri per esentare le offerte al pubblico dall’obbligo di pubblicazione del prospetto). Ne consegue che, le offerte che superino tale soglia non potranno essere ammesse sui portali crowdfunding.

La normativa italiana fissa in 8 milioni di euro la soglia massima entro la quale le offerte di strumenti finanziari possono essere condotte attraverso uno o più portali per la raccolta di capitali e, in generale, beneficiare dell’esenzione dall’applicazione della più stringente disciplina sul prospetto informativo (articolo 100-ter, comma 1 del TUF e art. 34-ter, comma 1 del Regolamento emittenti, adottato con delibera n. 11971 del 14 maggio 1999).

Quanto al limite soggettivo, i Servizi Crowdfunding potranno essere forniti solo da persone giuridiche stabilite in uno Stato Membro dell’Unione europea e autorizzate come fornitori di Servizi Crowdfunding conformemente all’articolo 12 del Regolamento UE (Art. 3, primo comma del Regolamento UE).

Autorizzazione

Le persone giuridiche che intendano fornire servizi di crowdfunding dovranno presentare una domanda di autorizzazione all’Autorità competente del proprio Stato membro, dimostrando di rispettare i requisiti previsti dal  Regolamento UE n. 2020/1503 del 7 ottobre 2020 (“European Crowdfunding Service Providers Regulation” (ESCPR), Art. 12 del Regolamento UE.  Tale Autorità sarà poi formalmente incaricata dell’attività di vigilanza sugli stessi, sotto la supervisione dell’European Securities and Markets Authority (ESMA), che istituirà un registro dei fornitori di servizi di crowdfunding autorizzati che operano nell’UE (Art. 14 del Regolamento UE).

La domanda deve ricomprendere tutte le informazioni elencate all’art. 12 del Regolamento UE o nonché la documentazione attestante il possesso da parte del gestore dei requisiti richiesti dal capo I del Regolamento UE, tra cui

  • l’adozione di un efficace sistema di governance che assicuri la sana e prudente gestione;
  • il possesso, da parte delle persone fisiche che ricoprano cariche gestorie, di requisiti di onorabilità e di competenza;
  • il soddisfacimento dei requisiti prudenziali di cui all’art. 11 del Regolamento UE;
  • l’adozione di misure atte ad assicurare che i progetti siano selezionati in modo professionale, imparziale e trasparente;
  • ecc.

Entro 3 mesi dal ricevimento della domanda, l’autorità competente adotta una decisione motivata di accoglimento o rigetto della domanda (art. 12, comma 8, del Regolamento UE) e ne informa l’European Securities and Markets Authority (ESMA)(art. 12, comma 9, del Regolamento UE), la quale istituisce un registro pubblico di tutti i fornitori di servizi di crowdfunding, pubblicato sul suo sito web e regolarmente aggiornato (art. 14 del Regolamento UE).

L’European Securities and Markets Authority (ESMA) dedica al crwfunding la sezione del suo sito web https://www.esma.europa.eu/sections/crowdfunding

Al momento, l’Italia non ha ancora formalmente designato l’Autorità che sarà incaricata di svolgere l’attività di vigilanza sugli operatori del crowdfunding; anche se è ragionevole ipotizzare che si tratterà della Consob che, eventualmente, per alcuni profili, potrà essere affiancata dalla Banca d’Italia.

I fornitori di crowdfunding che otterranno l’autorizzazione avranno diritto ad un passaporto europeo che gli consentirà di operare in tutti gli Stati Membri nei quali faranno richiesta di svolgere l’attività. Allo stesso modo, anche le imprese potranno accedere alla possibilità di raccogliere fondi non più solo in Italia ma in tutto il territorio dell’Unione Europea.

Ai sensi dell’articolo 18 del Regolamento UE, l’European Crowdfunding Service Providers (ECSP) autorizzato ai sensi dell’art. 12 del Regolamento UE che intenda erogare i Servizi Crowdfunding anche in Stati Membri diversi da quello nel quale ha ottenuto l’autorizzazione, dovrà effettuare una semplice comunicazione indirizzata all’autorità competente dello Stato membro di autorizzazione che sarà da quest’ultima trasmessa alle autorità competenti degli altri Stati membri nei quali l’European Crowdfunding Service Providers (ECSP) ha dichiarato di voler operare nonché all’European Securities and Markets Authority (ESMA) che si occuperà di introdurre tali informazioni nel suo registro pubblico.

L’’European Crowdfunding Service Providers (ECSP) potrà iniziare a prestare i Servizi Crowdfunding negli Stati Membri ai quali è stata indirizzata la predetta comunicazione a partire, al più tardi, dal quindicesimo giorno successivo alla data in cui ha comunicato all’autorità competente nazionale la sua volontà di erogare i Servizi Crowdfunding in via transfrontaliera.

In base al regime transitorio previsto dal Regolamento ECSP, per i portali già autorizzati in base all’attuale normativa potranno essere previsti dagli Stati Membri meccanismi di opt-in semplificati per passare al nuovo regime. Come evidenziato in precedenza, i fornitori di servizi di crowdfunding già accreditati potranno continuare a prestare i servizi di crowdfunding sulla base della normativa nazionale fino al 10 novembre 2022 o fino al rilascio di un’autorizzazione ai sensi di tale Regolamento, se tale data è anteriore.

Le Autorità europee (in particolare l’European Securities and Markets Authority (ESMA) ed European Banking Authority (EBA)) sono state chiamate a definire le regole applicative e gli standard di dettaglio con riferimento ad alcuni profili della nuova normativa che riguardano in particolare la valutazione dei rischi dell’investimento, la verifica della correttezza dei dati forniti, la gestione dei conflitti di interesse e le procedure di reclamo da parte degli investitori.

Al momento, tali regole di dettaglio risultano ancora in corso di definizione e potrebbero pertanto essere pubblicate dall’Autorità successivamente alla data di entrata in vigore della normativa, rendendo pertanto indispensabile per gli attuali operatori avvalersi del regime transitorio al fine di adeguarsi alla nuova normativa.

Racconta, Investimenti e Mercato Secondario

La raccolta di capitale di rischio sarà estesa anche a imprese diverse dalle PMI e le piattaforme di crowdfunding potranno collocare minibond presso gli investitori retail, mentre non sarà più possibile collocare quote di  OICR (Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio). Come abbiamo visto, il limite di raccolta massima per ogni impresa sarà fissato a € 5 milioni nell’arco di un anno, a fronte dell’attuale limite di € 8 milioni previsto dalla disciplina nazionale.

Con riferimento agli investimenti, tutti i fornitori di servizi di crowdfunding saranno chiamati a definire e attuare adeguate politiche di analisi, valutazione e selezione dei progetti di investimento proposti sulle rispettive piattaforme, in modo da limitare il livello di esposizione ai rischi ed assicurare un trattamento equo dei potenziali investitori e clienti.

Il Regolamento ECSP conferma, come già previsto dalla disciplina nazionale, l’introduzione di “bacheche elettroniche” (vedi art. 25 del Regolamento ECSP) volte a favorire la creazione di un mercato secondario degli strumenti oggetto di crowdfunding e dunque a facilitare l’uscita dall’investimento.

Gestione individuale di portafogli di prestiti

Nell’ambito del lending crowdfunding, il Regolamento ECSP all’art. 2, Definizioni, primo comma, lettera c, introduce un riferimento esplicito al servizio di “gestione individuale di portafogli di prestiti”, che consiste nella “ripartizione, da parte di un fornitore di servizi di crowdfunding, di un importo prestabilito di fondi di un investitore che è un prestatore originario, a uno o più progetti di crowdfunding sulla sua piattaforma di crowdfunding conformemente a un mandato individuale conferito dall’investitore su base discrezionale per ciascun investitore”.

Tale servizio, si configura di fatto come un “nuovo servizio di investimento” in forza del quale l’investitore fornisce al gestore della piattaforma di lending crowdfunding indicazioni e parametri in merito ai progetti che intende finanziare e il gestore/fornitore di servizio, sulla base degli stessi, provvede ad allocare i fondi su diversi progetti di investimento adottando tutte le misure necessarie per ottenere il miglior risultato possibile.

In relazione agli investimenti selezionati nel rispetto dei parametri indicati nel mandato di gestione individuale, il rischio di insolvenza non è sopportato dal fornitore del servizio di lending crowdfunding ma dagli investitori. Pertanto, la possibilità di svolgere tale servizio è subordinata all’adozione da parte dei fornitori / piattaforme di lending crowdfunding di idonei sistemi, processi/ controlli e strumenti per l’analisi, la gestione e la mitigazione dei rischi, che dovranno essere definiti e comunicati agli investitori sulla base di appositi standard che saranno definiti dalle Autorità europee.

Tutela degli investitori

Alla tutela degli investitori è dedicato il Capo IV del Regolamento UE n. 2020/1503 del 7 ottobre 2020 .

Il Regolamento ECSP opera una particolare distinzione tra investitori “sofisticati” e investitori “non sofisticati” e introduce livelli differenziati di salvaguardia a tutela degli investitori, appropriati per ciascuna di tali categorie.

Tale distinzione, da un lato, si fonda sulla distinzione tra cliente professionale e cliente al dettaglio prevista dalla Direttiva 2014/65/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 15 maggio 2014 , relativa ai mercati degli strumenti finanziari e che modifica la direttiva 2002/92/CE e la direttiva 2011/61/UE (la cosiddetta Direttiva MiFID II, (Markets in financial instruments directive II)) e, dall’altro, tiene in considerazione anche le peculiarità del mercato del crowdfunding. In particolare, la distinzione tra investitori sofisticati e non sofisticati, oltre a seguire la linea di demarcazione tracciata dalla Direttiva MiFID II,  prende in considerazione anche l’esperienza e le conoscenze dei potenziali investitori in materia di crowdfunding, valutate conformemente ai criteri e secondo la procedura di cui all’allegato II del Regolamento UE n. 2020/1503 del 7 ottobre 2020.

I fornitori di servizi di crowdfunding dovranno presentare ai potenziali investitori un prospetto informativo standardizzato con tutti i dettagli chiave dell’investimento (c.d. Key Investment Information Sheet – KIIS) e saranno tenuti ad eseguire un test d’ingresso di verifica in relazione agli investitori non sofisticati (art. 21 del Regolamento ECSP).

Tale test è finalizzato a valutare l’appropriatezza degli investimenti sulla base dell’esperienza, degli obiettivi di investimento, della situazione finanziaria e della comprensione di base dei rischi legati all’investimento in generale da parte dei potenziali investitori.

In caso di investimenti di un ammontare superiore all’importo più elevato tra 1.000 € o il 5% del patrimonio netto dell’investitore, il fornitore di servizi di crowdfunding dovrà pertanto avvertire l’investitore sui rischi e ottenere un consenso esplicito e una dimostrazione di piena comprensione dell’investimento e dei relativi rischi (art. 21, comma 7, del Regolamento ECSP).

Saranno infine introdotte regole più stringenti in materia di conflitto di interessi che prevederanno l’adozione di adeguate misure per evitare, individuare, gestire e comunicare gli stessi, introducendo, tra l’altro, anche l’impossibilità per gli operatori di aderire alle offerte pubblicate sulle proprie piattaforme.

Ulteriori requisiti saranno inoltre previsti in relazione al trattamento dei reclami, per cui i fornitori di servizi di crowdfunding dovranno adottare procedure efficaci e approntare ulteriori presidi.

Come abbiamo visto, prima di consentire agli investitori non sofisticati di accedere ai Servizi Crowdfunding, l’European Crowdfunding Service Provider dovrà sottoporli ad un test d’ingresso per la verifica della conoscenza e della capacità di sostenere eventuali perdite, al fine di valutare se gli investitori non sofisticati siano in grado di comprendere i rischi legati all’investimento in generale e alle tipologie di investimento offerte sulla piattaforma nonché di sostenere eventuali perdite derivanti dall’investimento stesso (attraverso l’effettuazione di un’apposita simulazione).

La stessa verifica, invece, non è richiesta con riguardo agli investitori sofisticati, dal momento che essi sono per definizione consapevoli dei rischi associati agli investimenti in progetti di crowdfunding.

In ogni caso, laddove un investitore non sofisticato intenda effettuare un investimento per un ammontare superiore all’importo più elevato tra 1.000 euro e il 5% del suo patrimonio netto, l’European Crowdfunding Service Provider, prima di consentirgli di aderire all’offerta, dovrà provvedere a inoltrare a tale investitore una specifica avvertenza sui rischi, assicurandosi che l’investitore fornisca un consenso esplicito ad effettuare l’investimento e che dimostri di comprendere l’investimento e i relativi rischi.

Al fine di rafforzare ulteriormente la tutela degli investitori non sofisticati, l’articolo 22 del Regolamento UE n. 2020/1503 concede all’investitore non sofisticato un periodo di tempo di 4 giorni (il cosiddetto “periodo di riflessione precontrattuale”) per revocare un’offerta di investimento o una manifestazione di interesse in una specifica offerta di crowdfunding, senza dare una motivazione e senza incorrere in penali.  L’attuale normativa italiana, invece, consente agli investitori non professionali di recedere dall’ordine di adesione, senza alcuna spesa, entro 7 giorni decorrenti dalla data dell’ordine stesso (articolo 13, comma 5, del Regolamento Consob adottato con delibera 18592 del 26 giugno 2013).

Sempre nell’ottica di garantire alti livelli di tutela degli investitori, il Regolamento UE prevede l’obbligo degli European Crowdfunding Service Provider di fornire agli investitori, oltre a tutte le informazioni relative al portale, ai costi, ai rischi finanziari e gli oneri connessi ai Servizi Crowdfunding e la loro natura, ai criteri di selezione dei progetti, anche una chiara informativa, redatta dall’offerente, contenente le informazioni chiave dell’investimento e della singola offerta in modo da consentire loro di prendere delle decisioni di investimento informate e consapevoli. Tale informativa, inoltre, deve essere formulata in modo tale da rispecchiare le caratteristiche tipiche di ciascuna delle due tipologie di Servizi Crowdfunding erogati dall’ European Crowdfunding Service Provider , fornendo indicazioni specifiche a seconda che l’investitore intenda accedere al servizio di equity crowdfunding o di lending crowdfunding. Infine, gli European Crowdfunding Service Provider possono dotarsi di strumenti di filtraggio che consentano di proporre agli investitori progetti di crowdfunding basati su uno o più parametri specifici o su indicatori di rischio, come il tipo o il settore di attività commerciale o una valutazione del credito, che siano stati comunicati in anticipo al fornitore di servizi di crowdfunding dall’investitore stesso senza che l’esistenza e l’utilizzo di tali strumenti possa essere considerata come consulenza in materia di investimenti (che costituisce attività riservata il cui esercizio necessita di autonoma e specifica autorizzazione), purché, tuttavia, tali strumenti forniscano informazioni ai clienti in maniera neutrale mostrando, ad esempio, risultati relativi a caratteristiche meramente oggettive del prodotto, demandando le decisioni di investimento al solo investitore.

Legge “Delega al Governo per il recepimento delle direttive europee e l’attuazione di altri atti normativi dell’Unione Europea – Legge di delegazione europea 2021

La Camera dei Deputati ha approvato, in prima lettura, il disegno di legge “Delega al Governo per il recepimento delle direttive europee e l’attuazione di altri atti normativi dell’Unione Europea – Legge di delegazione europea 2021 / (Atto Camera: 3208) / Il testo  ora è all’esame del Senato (Atto Senato 2481).

Il testo era stato approvato dal Consiglio dei Ministri il 24 giugno 2021.

A seguito delle modifiche apportate dalla Camera, il disegno di legge si compone di 20 articoli e un allegato A e contiene le deleghe per il recepimento di 10 direttive europee e per il completo adeguamento a 16 regolamenti europei e una raccomandazione del Comitato europeo per il rischio sistemico.

L’articolo 5 del disegno di legge reca i principi e i criteri direttivi per l’attuazione della direttiva (UE) 2020/1504, che modifica la direttiva 2014/65/UE relativa ai mercati degli strumenti finanziari e delega per l’adeguamento della normativa nazionale alle disposizioni del Regolamento (UE) 2020/1503relativo ai fornitori di
servizi di crowdfunding per le imprese, e che modifica il regolamento (UE) 2017/1129 e la direttiva (UE) 2019/1937.

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